Las novedades introducidas en la Ley Hipotecaria y en el texto refundido de la Ley de Catastro Inombiliario por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
La reforma tiene por objeto mejorar la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, como dos instituciones “de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria”. Como se dice en el propio Preámbulo de la Ley 13/2015, se pretende potenciar la interoperabilidad entre los datos catastrales y registrales con el fin de obtener una más acertada representación gráfica de los inmuebles, fomentar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificar el aspecto procedimental.
La principal novedad es la establecida en el artículo 9 de la Ley hipotecaria la preceptiva incorporación de una representación gráfica georeferenciada de la finca al folio real con ocasión de la inmatriculación y otras operaciones que supongan la reordenación de los terrenos (parcelación, reparcelación, agrupación, segregación, expropiación forzosa, deslinde, etc.). En las demás actos inscribibles se mantiene el carácter potestativo de la inclusión de la representación gráfica. Como norma general se establece que la base de la representación gráfica será la cartografía catastral, salvo excepciones previstas legalmente. Los Registradores a la hora de practicar las inscripciones deberán valorar si existe la correspondencia entre la representación gráfica y la finca inscrita, que se presume cuando “ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”. Se prevé también la posibilidad de rectificar la cabida de la finca inicialmente inscrita si de la representación gráfica incorporada resulta otra cabida, previa notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes.
Destacar que el nuevo artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria extiende el alcance de la presunción del artículo 38 de la ley a la ubicación y delimitación geográfica de la finca expresada en la representación gráfica catastral, una vez efectuada la coordinación con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca. Es decir, se amplía la presunción legal de veracidad de los asientos registrales más allá de la titularidad y la posesión, también a los aspectos físicos de la finca.
La reforma prevé la utilización por los Registradores de una aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas que sirva para apreciar la correspondencia entre éstas y las descripciones de las fincas inicialmente inscritas, así como permita consultar las limitaciones del dominio derivadas de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente y evite las invasiones del dominio público.
Otra importante modificación se produce en cuanto a los procedimientos tendentes a asegurar la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral, de los que se elimina la intervención judicial, recayendo la competencia en los Notarios y Registradores. Nos referimos a los siguientes procedimientos: la inscripción de la representación gráfica georreferenciada; el deslinde; la rectificación de la descripción; la inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras; la inmatriculación; la reanudación del tracto sucesivo; la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación; el expediente de liberación de cargas o gravámenes.
En cuanto a las rectificaciones de la cabida de las fincas inscritas se derogan los apartados dos, cinco, seis, siete, ocho, nueve y diez del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, por lo que los procedimientos que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 se regirán exclusivamente por las normas contenidas en la Ley hipotecaria y en el Reglamento de desarrollo. Es de señalar que con el nuevo régimen se prevé que no será necesaria la tramitación de un expediente de rectificación en los siguientes casos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del 10% de la inscrita y se acredite mediante la certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
b) Cuando en los supuestos de rectificación de la superficie la diferencia alegada no exceda del 5% de la cabida inscrita.
En lo que se refiere a la reforma del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario cabe destacar la adaptación de la norma a la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014 (rec. 2363/2013). De esta manera el artículo 7.2.b) en su redacción dada por la Ley 13/2015 incluye dentro del suelo de naturaleza urbana “los suelos urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados y se hayan establecido para ellos las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación urbanística aplicable”. Es decir, ya no basta con la inclusión del suelo urbanizable en un sector o ámbito, sino que es necesaria la aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo.
La Ley 13/2015 aquí comentada en cuanto a las modificaciones de la Ley Hipotecaria entrará en vigor el 1 de noviembre de 2015, salvo en lo que concierne a la nueva redacción del artículo 206 (la inmatriculación de los bienes de titularidad pública), que ya es aplicable desde el 26 de junio de 2015. También opera la aplicación inmediata en lo referente a la reforma de la Ley de Catastro Inmobiliario previendo el legislador una serie de disposiciones transitorias en la materia de las valoraciones.
Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa