Situación de las edificaciones construidas en suelo no urbanizable con anterioridad a 1975
Hemos recibido en el despacho un mail en el que nos exponían que estaban interesados en la compra de un terreno con edificación construida en 1971 en suelo no urbanizable, preguntándonos acerca de la transcendencia que podía tener dicha calificación.
Nuestra respuesta ha sido la siguiente:
Si puede acreditar que la parcela está construida en 1971 (en los datos catastrales estará la antigüedad de la construcción), le sería de aplicación la Disposición final segunda de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, en virtud de la cual:
“Las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable, construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística municipal para su ubicación en esta clase de suelo, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia siempre que estuvieran terminadas en dicha fecha, sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la citada ley y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística.”
Por tanto, siempre y cuando la edificación no esté en ruina, la edificación se equipara a una edificación con licencia, y por tanto puede entenderse que por parte de la Administración debe conceder los mismos beneficios que si hubiese tenido licencia. Ahora bien, lo que no se autorizaría seguramente es que se derribe para realizar una nueva construcción o que se amplíe.
Sería conveniente, si no está hecha la declaración de obra, que la exija para comprar el terreno. El art. 28.4 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana,para declarar la obra en este tipo de edificaciones, exigeque por parte del Ayuntamiento se emita informe o certificación administrativa que determinará el régimen jurídico aplicable a la obra nueva declarada no compatible con el planeamiento de la que ha prescrito la potestad del Ayuntamiento para el restablecimiento de la legalidad.Esta resolución deberá adaptarse a cada caso concreto (ej.: cuando la obra nueva tenga expediente de infracción resuelto ordenando la demolición, o que la obra sea legalizable, o que le sea aplicable la Disp. Final 2.ª LOTUP).
Es decir, nuestro consejo sería que, si no lo está, solicite la declaración de obra y su inscripción en el registro de la propiedad, así lo que compre estará escriturado (pudiendo ser objeto de aval, hipoteca…etc.) y contará con un pronunciamiento del Ayuntamiento sobre la situación de la edificación, que será vinculante para las posibles futuras actuaciones, asegurándose también con la inscripción que el Notario y registrador comprueben la inexistencia de expedientes de disciplina urbanística abiertos e inscritos.
Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa