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La Inconstitucionalidad del límite máximo del valor del Factor de Localización

La Inconstitucionalidad del límite máximo del valor del Factor de Localización

El factor de localización, evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características paisajistas/ambientales y circunstancias socio-económicas de carácter local, que afecten a la producción inmobiliaria.

El tercer párrafo de la letra a) del apartado primero del artículo 23 R.D. 2/2008 del TR de la Ley de suelo, que se refiere a la valoración del suelo rústico estableció la posibilidad de corregir al alza hasta un máximo del doble del valor del suelo obtenido basándose en la localización del bien. Así, dispone expresamente lo siguiente: “El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan”.

Este límite en la fijación del factor de localización, permitía a la Administración conceder indemnizaciones por la ocupación/expropiación de bienes por debajo de su valor real, vulnerando así los principios de indemnidad y proporcionalidad cuyo cumplimiento se exigen en la Ley de Expropiación Forzosa.

No obstante lo anterior, el Tribunal Constitucional de 11 de septiembre de 2014 anuló el inciso “hasta un máximo del doble” del referido apartado, por entender que la fijación de un tope en la corrección del valor del bien puede resultar inadecuada al no reflejar el valor real del bien. Así, dispuso en el fundamento jurídico 9 de la Sentencia 141/2014 de 11 de Septiembre de 2014 (nº Recurso 6963/2007), el Tribunal Constitucional dispuso literalmente que: “El sistema de valoración a efectos indemnizatorios que parte del criterio de la capitalización de rentas, modulado en atención a otros factores, es un sistema que incorpora criterios acordes con la idea del valor real o económico del bien y que, en principio y en abstracto, puede ofrecer un proporcional equilibrio entre el daño sufrido y la indemnización correspondiente, en línea con la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos (SSTDEH de 24 de abril de 2003, caso Yilta§ Yildiz Turistik Tesisleri A.§. contra Turquía, y de 6 de diciembre de 2011, caso Anastasakis contra Grecia). No obstante la propia ley reconoce que en determinadas ocasiones este criterio general puede no llegar a reflejar correctamente el valor real del bien. Así, la Disposición adicional séptima del Texto refundido autoriza que el tipo normal de capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere su artículo 23.1 pueda ser corregido -a través de la Ley de Presupuestos Generales del Estado en la redacción original de 2008, o mediante desarrollo reglamentario en la redacción vigente- cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas. Es así como la norma impugnada permite corregir al alza el valor obtenido por la capitalización real o potencial de la renta en función de factores objetivos de localización del terreno. No obstante, respecto de dichos factores, el art. 23.1 prevé un máximo o límite a la corrección de la valoración del suelo, que incorpora un tope máximo fijo que no se halla justificado, que puede resultar inadecuado para obtener en esos casos una valoración del bien ajustada a su valor real y que, en consecuencia, puede impedir una determinación de la indemnización acorde con la idea del proporcional equilibrio, razones por las cuales el inciso “hasta el máximo del doble” del párrafo tercero del art. 23.1.a) ha de reputarse contrario al art. 33.3 CE (LA LEY 2500/1978).Por todo lo anterior, procede declarar que el art. 23 TRLS 2008 (LA LEY 8457/2008) no es inconstitucional con la única salvedad del inciso “hasta un máximo del doble” del párrafo tercero del apartado 1.a), que ha de reputarse contrario a la Constitución.”

Por lo tanto, la consecuencia de esta declaración de inconstitucionalidad se traduce en una buena noticia para los expropiados, quienes verán incrementadas sus indemnizaciones sin el límite ficticio e injustificado que se había instaurado sobre el valor del factor de localización.

Despacho de Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

 

Sobre la inconstitucionalidad de la Ley de Suelo (art. 33.3 CE)

Sobre la inconstitucionalidad de la Ley de Suelo (art. 33.3 CE)

En referencia al anterior artículo de M.H Caba en el que nos hacíamos eco en este despacho, queremos señalar que se trata de un artículo interesante sobre la esperada futura Sentencia del Tribunal Constitucional respecto a la valoración del suelo rural.

Como ya hemos comentado en anteriores artículos entendemos que es injusto (y así el Tribunal Constitucional deberá modificar el contenido del articulado del texto refundido de la Ley del suelo) el no diferenciar el suelo rural del urbanizado. Dentro de la tipología de rural nos encontramos con:

* SUNC (Suelo Urbano No Consolidado).

* S.Urbz P (Suelo Urbanizable Programado).

* S.Urbz NP (Suelo Urbanizable No Programado).

* S.Urbz delimitado (Suelo Urbanizable delimitado).

* S.Urbz delimitado (Suelo Urbanizable no delimitado).

* SNUC (Suelo no Urbanizable Común).

* SNUP (Suelo no Urbanizable Protegido).

Se llega al absurdo que en atención a lo dispuesto en el artículo 23 del texto refundido (tras la Sentencia del TC Sala Pleno 11-9-14 ha desaparecido el inciso “hasta el doble”) un suelo no urbanizable de especial protección por su ubicación en entornos de singular valor ambiental y/o paisajístico (véase terrenos en el parque de la Albufera) se justiprecian por cantidad superior a un SUNC en pleno centro de Valencia.

Despacho de Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

¿Y ahora qué?

¿Y ahora qué?

¿Quién restituye los derechos después de que la justicia te dé la razón?

  • De un tiempo a esta parte los medios de comunicación nos acribillan a supuestos casos de corrupción, prevaricación….

El problema fundamental es que una vez aparece una noticia en prensa desaparece la presunción de inocencia y todos ya estimamos (incluido el abogado subscribiente) que el sujeto sospechoso o inculpado es ya de por si culpable. Así el asunto al que queremos referirnos fue apertura en el telediario de las 15:00 horas y “trending topic” durante más de un mes en los distintos medios de comunicación.

  • En fechas recientes se ha producido el sobreseimiento del citado asunto. En nuestro despacho defendíamos (desde el punto de vista urbanístico) a una persona de la que podemos poner la mano en el fuego. Obviamente la finalización del procedimiento sin culpable alguno no es noticia, y como tal ni ha salido ni saldrá en los medios de comunicación.

  • La consecuencia de este procedimiento ha sido :

    • El honor de ciertas personas (alcalde, concejal, técnicos y promotores) “vilipendiado”.

    • Gastos de abogados, procuradores y peritos.

Pues bien, según el juzgado todas estas personas actuaron correctamente pero nadie les repone de su daño en el honor ni de los gastos en los que han incurrido cuando actuaban trabajando para la administración.

Pues bien, ¿Y ahora que?

Guillermo Berzosa Martí

Abogado Urbanista

Documentación adjunta:

  • Documento nº 1: Auto de 28 de noviembre de 2013 de sobreseimiento.

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  • Documento nº 2: Auto de 11 de noviembre de 2014 de confirmación expresa del Auto.

Auto | Abogado Urbanista | Guillermo Berzosa | Valencia

Auto | Abogado Urbanista | Guillermo Berzosa | Valencia

  • Documento nº 3: Noticias de prensa.

  • Abogado Urbanista | Guillermo Berzosa | Valencia Abogado Urbanista | Guillermo Berzosa | Valencia

Despacho de Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

El Tribunal Supremo anula la Sentencia del TSJCV por el que se anulaba el PAI el Tossal de la Pobla del Duc

El Tribunal Supremo anula la Sentencia del TSJCV por el que se anulaba el PAI el Tossal de la Pobla del Duc

El Tribunal Supremo resuelve que el recurso presentado por la Abogacía General del Estado es inadmisible por extemporáneo.

La Abogacía General del Estado recurrió una reseña posterior a la publicación del acuerdo de aprobación del plan parcial y sus normas. Es la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del plan y de sus normas el momento que determina su entrada en vigor y el perfeccionamiento de su eficacia. Desde la publicación se inicia el plazo para interponer recurso contencioso-administrativo.

El Tribunal Supremo entiende que la “reseña” que no contiene ilustración del recurso tiene un carácter meramente informativo y no puede determinar la apertura de plazos para recurrir.

Adjuntamos sentencia del Tribunal Supremo del 21 de Octubre de 2014.

SENTENCIA

Adjuntamos fundamentación alegada para casar la sentencia:

FUNDAMENTACIÓN 2ª

Interpretación de la nueva ley urbanística valenciana

La nueva ley urbanística valenciana 

Despacho de Abogados Guillermo Berzosa

Si bien es cierto que la nueva ley 5/2014 especifica el procedimiento a seguir para la “legalización” de las edificaciones consolidadas por el transcurso del plazo de que dispone la Administración para requerir la legalización, también llamadas “fuera de ordenación” en suelo no urbanizable común,  artículos 210 a 212 de la ley 5/2014, no es una medida legal nueva, como señala la noticia.

La disposición transitoria cuarta de la Ley 10/2004 de suelo no urbanizable ya recogía la minimización del impacto territorial generado por los núcleos de viviendas en el suelo no urbanizable, si bien, dicha disposición consideraba como núcleo la existencia de 10 viviendas en un circulo de 100 metros de radio, mientras que la ley 5/2014 varía a 3 viviendas en una área de 10.000 metros.

Esta medida no ha sido puesta en práctica por la mayoría de los municipios, sí se desarrolló mediante ordenanza en el municipio de Cheste Ordenanza de minimización de impactos en las edificaciones en suelo no urbanizable publicada en el B.O.P. núm. 114, de fecha 15 de mayo de 2007”, siendo bien acogida y con unos resultados favorables.

La documentación necesaria para el programa y plan especial (art. 2011 ley 5/2014) es similar a la exigida en el llamado “expediente de identificación de los núcleos de viviendas consolidados” (DT-4ª, segundo apartado, de la Ley 10/2004), siendo competencia de la Conselleria la aprobación definitiva en ambos supuestos.

Así pues, considero que la medida ya era una posibilidad establecida con anterioridad, si bien, se ha desarrollado en la nueva ley, de forma que:

– Se impone como gestión directa, con excepción de que haya convenio con la mayoría de los propietarios afectados, en cuyo caso determinarán estos la modalidad de desarrollo de la actuación.

– Se especifica la posibilidad de aplicar el régimen de contribuciones especiales para asumir los costes

– Se permite la realización del proyecto de urbanización en fases, que no supere los 5 años, pudiendo ampliarse al doble justificadamente.

– Se regulan los efectos de la actuación, dejando claro que puede solicitarse licencia de legalización, no dice la nueva ley si se puede solicitar nuevas licencias (ampliaciones, piscinas, paelleros,…), por lo que deberíamos pensar que no, y simplemente se legaliza lo que hay.

Sí es novedad la asimilación a las edificaciones con licencia de las edificaciones realizadas con anterioridad a la ley 19/1975, disposición final segunda de la ley 5/2014, que literalmente dice “las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable, construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística municipal para su ubicación en esta clase de suelo, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia siempre que estuvieran terminadas en dicha fecha, sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la citada ley y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística”.

En el Despacho de Abogados Guillermo Berzosa, pensamos que resulta demasiado genérica esta afirmación, pues no se regula que sucede con esas construcciones cuando adolecen de obras de urbanización, ¿mediante que instrumento se les obliga a urbanizar si no solicitan licencia?, igualmente, ¿Qué acto ha de realizar la Administración para conceder la licencia que se exige por las compañías suministradoras para dar de alta en dichas construcciones lo servicios?….creo que debería haberse asimilado a las construcciones situadas en suelo urbano no consolidado para poder exigir la aprobación de una actuación aislada que cuanto menos permita la urbanización y exija la obtención de licencia de legalización…

Respecto al aumento en la recaudación e impuestos, sólo se dará si se impone tasa por la tramitación del plan especial y si posteriormente a su aprobación se solicita la licencia de legalización, algo que no se obliga sino que se deja a decisión del propietario, así, dice “podrán ser legalizadas mediante la solicitud de la preceptiva licencia”. Recordemos que toda construcción situada en suelo urbano o rústico está sujeta a impuesto de bienes inmuebles.

Comentario sobre la nueva ley urbanística valenciana por el Despacho de Guillermo Berzosa.

Libro de Demetrio Muñoz Gielen sobre urbanismo

Libro de Demetrio Muñoz Gielen sobre urbanismo

El abogado Guillermo Berzosa aparece citado en el libro “Capturing value increase in urban redevelopment” como abogado español experto en urbanismo.

Demetrio Muñoz Gielen analiza los procesos urbanísticos que han atravesado Inglaterra, Holanda y Valencia (España). En su tesis Demetrio Muñoz Gielen escribe acerca de cómo las épocas de bonanza económica puede contribuir a al desarrollo urbanístico de las ciudades.

Según Muñoz todos deberían estar de acuerdo en que el desarrollo urbanístico de las áreas residenciales, debería estar acompañado de las necesarias infraestructuras y servicios públicos. “Todos queremos vecinos con las carreteras necesarias, áreas verdes, espacios sociales, viviendas asequibles y espacios públicos de calidad”

El libro de Muñoz Gielen se puede encontrar en la editorial Sidestone:

http://www.sidestone.com/bookshop/capturing-value-increase-in-urban-redevelopment

También en Amazon:

http://www.amazon.com/Demetrio-Mu%C3%B1oz-Gielen/e/B006TOIFSU

 

 

 

 

 

Nueva sección de noticias en abogadovalencia.com

Con esta entrada inauguramos una nueva sección en abogadovalencia.com para dar cabida a todas aquellas noticias relevantes del despacho de urbanismo de Guillermo Berzosa.

En esta sección además de publicar todas las noticias que se produzcan en relación a nuevos casos, sentencias, colaboraciones y demás, se publicarán también todo tipo de noticias legales del ordenamiento jurídico español, y en especial, aquellas relativas al derecho administrativo en general y al derecho urbanístico en particular.

Las noticias podrán ser boletines de la Comunidad Valenciana (D.O.C.V.), boletines del Estado (B.O.E.), noticias de la UE en materia de derecho administrativo, artículos de opinión y cualquier otra noticia relevante del sector.