Los terrenos urbanizables dejan de tributar como suelos urbanos

Para determinar si un suelo debe tributar como urbano a los efectos de cobrar el impuesto de bienes inmuebles, los Ayuntamientos se basan en la naturaleza de rústico o urbana que se asigna a cada tipo de suelo en el artículo 7.1 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. En el referido artículo, se establece que “Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos espaciales delimitados, así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo”…  tienen la naturaleza de suelo urbano. Al amparo del referido apartado legal las Administraciones Locales y Diputaciones giran el impuesto de bienes de naturaleza urbano sobre los suelos que se encuentran clasificados como suelos urbanizables.

De este modo, nos encontramos ante la siguiente disparidad: a los efectos de cobrar el impuesto de bienes inmuebles (IBI), los suelos urbanizables son considerados como suelos urbanos, sin embargo a los efectos expropiatorios, reparcelatorios o de responsabilidad patrimonial los suelos urbanizables se valoran como suelo rústico.

Esta interpretación de evidente incoherencia ha sido desahuciada por la reciente Sentencia del Tribunal Supremo dictada el pasado 30 de mayo de 2014. En la que se concluye que el suelo urbanizable debe tributar como rústico. Así, entiende que no es posible catastrar como urbanos unos terrenos cuya expectativa de urbanización se prevé a largo plazo y que asimismo la propia

Ley del Suelo los valora como suelo rústico. Se hace preceptivo transcribir lo manifestado en su fundamento de derecho séptimo:

“SÉPTIMO.- Es cierto que la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, supuso un cambio en la configuración del derecho de propiedad, al reconocer lo que ella denomina dos situaciones básicas, el suelo rural y el suelo urbanizado, terminando así la diferenciación establecida por la Ley 6/1998, de 13 de abril, que distinguía entre suelo urbanizable o no urbanizable, urbano y el suelo de los municipios donde no existía planeamiento, y que los efectos de este cambio se circunscriben a las
valoraciones a efectos de expropiación forzosa, venta o sustitución forzosa y responsabilidad patrimonial.

Sin embargo, si se desconectan completamente ambas normativas nos podemos encontrar con valores muy diferentes, consecuencia de métodos de valoración distintos, de suerte que un mismo bien inmueble tenga un valor sustancialmente distinto según el sector normativo de que se trate, fiscal o urbanístico, no siendo fácil justificar que a efectos fiscales se otorgue al inmueble un valor muy superior al que deriva del TRLS, obligando al contribuyente a soportar en diversos tributos una carga fiscal superior, mientras que resulta comparativamente infravalorado a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial.

Por otra parte, como para calcular el valor catastral se debe tomar como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso aquel pueda superar a este último (art. 23.2 del TRLCI) si las ponencias de valores no reconocen la realidad urbanística, podríamos encontrarnos con inmuebles urbanizables sectorizados no ordenados con valor catastral superior al del mercado, con posible vulneración del principio de capacidad económica, que no permite valorar tributariamente un inmueble por encima de su valor de mercado, porque se estaría gravando una riqueza ficticia o inexistente.

En consecuencia, teniendo en cuenta que las Comunidades Autónomas pueden precisar la noción de suelo urbanizable en sus respectivos ámbitos territoriales, y que los Ayuntamientos son competentes para acometer aquellas recalificaciones que estimen necesarias, LA HOMOGENEIDAD EN LA HERMENEÚTICA DE LOS DESIGNIOS DEL ARTÍCULO 7 DEL TRLCI EXIGE ACUDIR, EN CASO DE DUDA, A LOS CRITERIOS DIMANANTES DEL TRLS, evitando las incoherencias generadas por la concurrencia de dos regulaciones tan distintas sobre una misma realidad fáctica.”

Como consecuencia de esta Sentencia, se abre por lo tanto la veda para que los contribuyentes soliciten las cantidades que se han abonado de más como consecuencia del error por parte de las Administraciones al girar el impuesto de bienes inmuebles de los suelos urbanizables como si estuviésemos ante suelos de naturaleza urbana.

Despacho de Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa