¿Cuándo existen diversos propietarios a quién debería dirigirse la multa coercitiva que se impone para la conservación del bien?

¿Cuándo existen diversos propietarios a quién debería dirigirse la multa coercitiva que se impone para la conservación del bien?

El apartado primero del artículo 180 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (en adelante LOTUP), impone a los propietarios de bienes inmuebles el deber de conservarlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, estableciendo expresamente lo siguiente:

“1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras necesarios para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad, seguridad, funcionalidad o uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino que les sea propio. También tienen este deber los sujetos obligados conforme a la legislación estatal sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.”

Cuando el propietario no cumple con su obligación de conservar el bien, la Administración emite órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación o rehabilitación  en virtud del artículo 182 de la LOTUP. Si el propietario incumple las referidas órdenes, la Administración debe proceder imponiendo multas coercitivas. El importe de dichas multas se destina a sufragar los gastos que se generen como consecuencia que la Administración ejecute de manera subsidiaria la orden incumplida por los propietarios del bien inmueble.
Sin embargo, surge la duda de cuando el bien objeto de conservación pertenece a un proindiviso ¿a quién debe dirigir la Administración la multa coercitiva?
La jurisprudencia exige a la Administración notificar todos y cada uno de los copropietarios. En este sentido, encontramos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de fecha 30 de diciembre de 2004 que dispone expresamente lo siguiente:

“Y es que, en efecto, para abordar la cuestión litigiosa es necesario partir de las relaciones de copropiedad, tal y como ellas son reguladas en el Título III, Libro II, del CC. No presumiéndose la solidaridad (art. 1.137 CC), la misma ha de resultar bien de los convenios que la establezcan o de los términos de la ley, sin que puede referirse (sic) de las relaciones de condominio que regula el art. 395 del CC, ni del contenido del art. 181 Ley de Régimen del Suelo (Texto de 1976, luego art. 245 Texto Refundido del 92…), pues aunque éste habla de los propietarios, lo hace, en general, refiriéndose a los de las distintas fincas, terrenos, urbanizaciones, edificaciones, etc., sin abordar las situaciones de copropiedad y aquél , aunque más específico, trata de las relaciones internas entre los copropietarios, pero no de las obligaciones de éstos frente a terceros, respecto de las cuales impera el principio de simple mancomunidad, tal y como es concretado en el art. 1137 citado, del que resulta no hallarse obligado cada uno de los propietarios más que por la parte alícuota que les corresponde; por lo tanto, la Administración tiene que exigir de todos y cada uno de los copropietarios del inmueble el cumplimiento de la obligación que dimana del pfo. 1º del mencionado art. 245 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana…y art. 19.1º de la Ley 6/1998 del Suelo (incorporados a la normativa gallega pro el art. 199 LOUGA),pues el condominio no permite elegir arbitraria u objetivamente (sic) a cualquiera de los copropietarios y omitir a los demás, siendo el caso que el Ayuntamiento constaba la existencia de otros copropietarios con quien no ha acreditado que les dirigiese el oportuno requerimiento, existencia de la que debiera tener conocimiento la Administración demandada por haber debida constancia de los registros”.

Dicha resolución judicial fue posteriormente refrendada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 10 de junio de 2008 disponiendo expresamente lo siguiente en su fundamento de derecho segundo:

“Se equivoca la Corporación municipal al entender que tiene potestad para requerir al copropietario o comunero que considere oportuno y no a todos ellos cuando, como en este caso, conocía su existencia, de manera que la doctrina correcta es la que se declara en la sentencia recurrida, que hemos dejado transcrita en los antecedentes tercero y cuarto de esta nuestra, y no la que pretende el Ayuntamiento recurrente después de efectuar una interpretación sesgada de una sentencia de esta Sala referida a coherederos, en la que se interpreta lo establecido en el artículo 1084 del Código civil, que contempla una obligación solidaria, lo que no sucede en el caso que nos ocupa.”

Por todo lo cual la Administración tiene la obligación de exigir y notificar a cada uno de los comuneros.

Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

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