La Inconstitucionalidad del límite máximo del valor del Factor de Localización
El factor de localización, evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características paisajistas/ambientales y circunstancias socio-económicas de carácter local, que afecten a la producción inmobiliaria.
El tercer párrafo de la letra a) del apartado primero del artículo 23 R.D. 2/2008 del TR de la Ley de suelo, que se refiere a la valoración del suelo rústico estableció la posibilidad de corregir al alza hasta un máximo del doble del valor del suelo obtenido basándose en la localización del bien. Así, dispone expresamente lo siguiente: “El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan”.
Este límite en la fijación del factor de localización, permitía a la Administración conceder indemnizaciones por la ocupación/expropiación de bienes por debajo de su valor real, vulnerando así los principios de indemnidad y proporcionalidad cuyo cumplimiento se exigen en la Ley de Expropiación Forzosa.
No obstante lo anterior, el Tribunal Constitucional de 11 de septiembre de 2014 anuló el inciso “hasta un máximo del doble” del referido apartado, por entender que la fijación de un tope en la corrección del valor del bien puede resultar inadecuada al no reflejar el valor real del bien. Así, dispuso en el fundamento jurídico 9 de la Sentencia 141/2014 de 11 de Septiembre de 2014 (nº Recurso 6963/2007), el Tribunal Constitucional dispuso literalmente que: “El sistema de valoración a efectos indemnizatorios que parte del criterio de la capitalización de rentas, modulado en atención a otros factores, es un sistema que incorpora criterios acordes con la idea del valor real o económico del bien y que, en principio y en abstracto, puede ofrecer un proporcional equilibrio entre el daño sufrido y la indemnización correspondiente, en línea con la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos (SSTDEH de 24 de abril de 2003, caso Yilta§ Yildiz Turistik Tesisleri A.§. contra Turquía, y de 6 de diciembre de 2011, caso Anastasakis contra Grecia). No obstante la propia ley reconoce que en determinadas ocasiones este criterio general puede no llegar a reflejar correctamente el valor real del bien. Así, la Disposición adicional séptima del Texto refundido autoriza que el tipo normal de capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere su artículo 23.1 pueda ser corregido -a través de la Ley de Presupuestos Generales del Estado en la redacción original de 2008, o mediante desarrollo reglamentario en la redacción vigente- cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas. Es así como la norma impugnada permite corregir al alza el valor obtenido por la capitalización real o potencial de la renta en función de factores objetivos de localización del terreno. No obstante, respecto de dichos factores, el art. 23.1 prevé un máximo o límite a la corrección de la valoración del suelo, que incorpora un tope máximo fijo que no se halla justificado, que puede resultar inadecuado para obtener en esos casos una valoración del bien ajustada a su valor real y que, en consecuencia, puede impedir una determinación de la indemnización acorde con la idea del proporcional equilibrio, razones por las cuales el inciso “hasta el máximo del doble” del párrafo tercero del art. 23.1.a) ha de reputarse contrario al art. 33.3 CE (LA LEY 2500/1978).Por todo lo anterior, procede declarar que el art. 23 TRLS 2008 (LA LEY 8457/2008) no es inconstitucional con la única salvedad del inciso “hasta un máximo del doble” del párrafo tercero del apartado 1.a), que ha de reputarse contrario a la Constitución.”
Por lo tanto, la consecuencia de esta declaración de inconstitucionalidad se traduce en una buena noticia para los expropiados, quienes verán incrementadas sus indemnizaciones sin el límite ficticio e injustificado que se había instaurado sobre el valor del factor de localización.
Despacho de Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa