¿Quién debe hacerse cargo de las cargas de urbanización tras haberse trasmitido una finca en el supuesto de que previamente se hubiera aprobado un proyecto de reparcelación o de equidistribución de beneficios y cargas

¿Quién debe hacerse cargo de las cargas de urbanización tras haberse trasmitido una finca en el supuesto de que previamente se hubiera aprobado un proyecto de reparcelación o de equidistribución de beneficios y cargas?

Estamos ante un supuesto en el que se ha realizado la transmisión de una finca que se encontraba gravada con cargas urbanísticas (como consecuencia de estar afectada por Proyecto de Reparcelación). Se nos consulta quién debe hacerse cargo de dicha obligación (comprador o vendedor). La cuestión no es pacifica pudiéndose defender las dos posturas:
Debe asumirla el nuevo propietario (adquirente de la parcela).
Con la transmisión de la parcela, una vez girada la cuota de urbanización, estamos en un supuesto de afección legal que sujeta la finca afectada por el Proyecto de Reparcelación siendo responsabilidad del pago del deudor primigenio (vendedor). Estando gravada la finca en caso de no pagar el propietario deudor (vendedor) responde la finca. Si finalmente no es bastante para responder de las cargas de urbanización el patrimonio del deudor primigenio y el bien, la deuda no se transmite al comprador.
Vistas las dos posturas indicar que dichos supuestos en breve serán resueltos por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
Esta parte defiende que para responder a la citada cuestión deberemos acudir en primer lugar al artículo 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015. Así, dispone expresamente lo siguiente:

“1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El NUEVO TITULAR QUEDA SUBROGADO en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.”

Este articulo no modifica ningún extremo de lo que ya se reguló en los artículos 21 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones y 19 del Real Decreto Legislativo 2/2008.
Como vemos se trata de un articulo con contenido un tanto complejo, por lo que es necesario acudir la jurisprudencia de los Tribunales por mor de interpretarlo. Así, al respecto encontramos la interpretación que realizó el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de Burgos, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 1ª, en su Sentencia nº 349/2013 de 25 Octubre 2013 (Rec. 44/2013) que estableció en su fundamento de derecho primero expresamente lo siguiente:

“5.-Es cierto que se deben considerar los preceptos recogidos en el art. 21 de la Ley del Suelo 6/98, que coincide con el art. 19 del Real Decreto Legislativo 2/2008 (LA LEY 8457/2008) . Pero la Sentencia lo interpreta incorrectamente o bien lo aplica indebidamente al caso que nos ocupa. La Sentencia contiene dos defectos en su razonamiento: El primero consiste en no distinguir la existencia de la obligación, con vínculo entre las partes, de la existencia de las garantías de la obligación. El segundo consiste en confundir el principio de la subrogación real de las fincas, aplicable a determinados casos de actuaciones urbanísticas, con la situación y obligaciones que se derivan de la condición de ser propietario de una de las fincas en el momento en que esta actuación urbanística está aprobada y las fincas resultantes están adjudicadas.
Existen determinadas parcelas urbanísticas que tienen una carga urbanizadora. Esta carga de urbanización consiste ni más ni menos que en la obligación legal de contribuir con los gastos de urbanización. Se trata por tanto de una obligación que, por virtud de la normativa urbanística, recae sobre el propietario de las fincas sometidas a la ejecución de la actuación urbanística proyectada. El titular de la obligación o deuda es el propietario de las fincas y, en nuestro caso, el Ayuntamiento. El titular del crédito es la entidad mercantil actora.
Otra cosa es que la normativa urbanística se preocupe de que el obligado al pago de los gastos de urbanización no pueda fácilmente eludir esta obligación, y por tal motivo establece una afección legal para sujetar directamente la finca en cuestión al pago de dichos gastos, a modo de una especie de hipoteca legal.
6.-El Ayuntamiento está legitimado pasivamente por ser el obligado al pago del gasto de urbanización de las fincas que eran de su propiedad, aunque haya procedido después a la transmisión de las mismas y aunque adicionalmente sobre estas fincas exista una afección de tipo real. El acreedor, la actora, no está vinculado de modo alguno por el beneficio que puede suponer esta afección que no es más que un refuerzo de la obligación, y puede dirigirse perfectamente contra el inicial obligado al pago del gasto de urbanización, que es el Ayuntamiento. El principio legal es el contenido en el primer inciso del artículo: «La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación urbanística aplicables o exigibles por los actos de ejecución derivados de la misma». Este es el principio general.
7.-La referencia que realiza el art. 19 con la expresión «efecto de mutación jurídico-real» tiene que referirse forzosamente a la situación creada por el anteriormente citado primer inciso del artículo 18, que el acuerdo aprobatorio de distribución de beneficios y cargas produzca el efecto de la subrogación de las «fincas de origen» por las «fincas de resultados». Es preciso destacar que este precepto está refiriéndose a «fincas de origen» y «fincas de resultados». En el presente caso, no se da el efecto de subrogación legal, porque no existe la distinción entre «fincas de origen» y «fincas de resultados». Aquí se trata de la ejecución de actuación urbanística por un sistema de concierto, y se reconoce que el Ayuntamiento fue adjudicatario de las parcelas números 2, 3 y 4, resultantes del proyecto. El convenio se firma cuando las «fincas resultantes» están concretadas y adjudicadas y son conocidos los propietarios y son conocidos los obligados al pago de los gastos de urbanización por el hecho de ser propietarios de las «fincas de resultado».
8.-Esta obligación de pago queda reforzada por la actuación real de las referidas parcelas a dicho pago, pero esto no significa que el Ayuntamiento, por el mero hecho de transmitir las parcelas, ni por el mero hecho de existir esta garantía a favor del titular del crédito, quede liberado de su obligación de pago. Para ello es preciso que la aquí actora lo hubiese consentido, como principio general del derecho civil sobre la cesión de deuda.
9.-La obligación procesal del Ayuntamiento al pago viene corroborada por las siguientes circunstancias:
-Por tratarse de una actuación urbanística por medio de sistema de concierto, siendo de importancia el acuerdo noveno de este convenio.
-En ninguna parte del convenio se establece la posibilidad de que una y otra parte se desliguen de sus obligaciones respecto al pago de las obras de urbanización, so pretexto de que las fincas que les sean adjudicadas sean transmitidas a un tercero.
-Esto es coherente con el sistema de concierto.
10.-Los preceptos legales y reglamentarios aplicables al sistema de concierto son el artículo 78 de la Ley de Urbanismo y el art. 255 del Reglamento de Urbanismo . El Ayuntamiento y la mercantil actora responderían frente a la constructora. Habiendo pagado la totalidad de las obras la actora, es palmaria la legitimación para reclamar al otro copropietario, esto es, al Ayuntamiento de Ávila.
11.-. Se debe considerar lo recogido en la sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3ª, de 22 de Febrero de 2008 , número 89/2008; así como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección 1ª, de 14 de marzo de 2011.
12.-Por una parte, el Ayuntamiento ha exigido que el proceso urbanizador se lleve a cabo a su plena satisfacción y, por otra parte, ha estado en todo momento controlando las obras realizadas, así como el importe de las certificaciones de obra, lo que se corresponde con su posición de deudor por Convenio frente a la actora. En lo que respecta a sus obligaciones como propietario de las parcelas adjudicadas, existía una obligación de pago por su parte que consistía en una deuda determinable, puesto que no estaba totalmente determinada, hasta que se presentaron las certificaciones de obra en el año 2007. Incluso después se mantuvieron entre las partes una serie de conversaciones para delimitar exactamente el importe a pagar. El Ayuntamiento vigilaba, como gestor, el proceso urbanizador y el coste del mismo y, como propietario, discutía los precios de las obras.
Para que la entidad posteriormente adquiriente de las parcelas respondiera a título personal de los gastos de urbanización (más allá del valor de dichas parcelas), tendría que haber existido una cesión de deuda, por un lado, asumida por la entidad adquiriente, y por otro lado, consentida por el acreedor, lo cual en ningún momento ha ocurrido. Por tanto, los deudores del coste de la urbanización no son los actuales propietarios de las parcelas, sino quienes fueron parte en el convenio. En este sentido, el art. 21 de la Ley del Suelo no se está refiriendo a una transmisión de la deuda, sino que sólo quiere significar que el adquiriente no se puede liberar de pagar los gastos de urbanización si el anterior propietario no lo ha hecho.”

De la referida Resolución judicial se desprende que la carga de urbanización, de acuerdo con la normativa urbanística, se conporta como una afección legal que sujeta directamente a la finca afectada por el Proyecto de Reparcelación al pago de las cuotas de urbanización. Es decir, es como si estuviéramos ante una hipoteca legal.

Al tratarse de un tema relevante y complicado, previamente a publicar el presente artículo, se remitió la cuestión al Notario de confianza y reconocido prestigio Don Sergio Mocholí Crespo para que se pronunciara al respecto. Así, nos indicó expresamente lo siguiente:

“La cuestión no es nada clara dados los términos en que se pronuncia la ley.
No obstante, considero que el obligado al pago de las cargas de urbanización es el vendedor y si éste no paga, como hay afección real de la finca al pago de las mismas, y cuando compró en la nota del Registro aparecía la afección al pago de las cargas, se podrá exigir al comprador que pague él las cargas, sin perjuicio de que luego pueda repetir contra el vendedor, pero únicamente responderá el comprador con la finca comprada, y no con su propio patrimonio, lo que se produce es una subrogación real del comprador en el pago de las cargas urbanísticas.
Normalmente el valor de la finca será superior al valor de las cargas urbanísticas que afectan a la misma, y no habrá problema.
Entiendo que si no ha habido subrogación del comprador en la deuda personal del vendedor de pagar las cargas urbanísticas, solo responderá con la finca, siendo la situación similar a la que se produce cuando una persona compra una finca gravada con hipoteca sin subrogarse en la deuda, en cuyo caso sabe que si no se paga el préstamo hipotecario podrá el acreedor ejecutar la hipoteca sobre la finca hasta el valor de la responsabilidad hipotecaria, pero no responderá el comprador con su propio patrimonio. Lo mismo sucede cuando la finca está gravada con una anotación preventiva de embargo.”

Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

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