Urbanismo en Valencia

¿Se puede segregar una finca rústica aunque quede por debajo de la unidad mínima de cultivo?

¿Existe la posibilidad de conceder licencia de segregación de una finca rústica aunque una de las parcelas quede por debajo de la unidad mínima de cultivo?

De conformidad con el articulo 229.e) Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana “No son divisibles las parcelas ubicadas en suelo no urbanizable o en suelo urbanizable sin programación, salvo que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo siguiente”
El remitido artículo 230 dispone que:
“1. En el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programa aprobado es igualmente exigible la licencia que autorice todo acto de división o segregación de fincas o terrenos, cualquiera que sea su finalidad, salvo los supuestos de innecesariedad de licencia de parcelación, previa declaración del ayuntamiento, conforme al artículo 228 de esta ley.
2. En ningún caso podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas o terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la normativa agraria o forestal, o de similar naturaleza, que le sea de aplicación. Ni tampoco del Plan Especial regulado en el artículo 211 de esta ley.
3. Tampoco podrán autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programación las parcelaciones urbanísticas. Está prohibida, por considerarse parcelación urbanística:
a) Toda división o segregación de terrenos en dos o más lotes cuando tenga por finalidad la edificación o, en su caso, crear las infraestructuras requeridas para que la edificación tenga lugar, salvo en los supuestos de edificación excepcionalmente autorizables conforme a la presente ley.
b) Los actos ejecutados con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente y que, sin división o segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varios titulares, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de esta ley.
4. No podrán autorizarse actos materiales de división o segregación de fincas cuando exista una presunción legal de que tales actos tienen finalidad urbanística. Se presume la presencia de finalidad urbanística cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:
a) Que existan ya de hecho en los terrenos, o esté proyectada su instalación, infraestructuras o servicios innecesarios para las actividades relacionadas con la utilización y explotación de los recursos naturales de la tierra mediante el empleo de técnicas normales y ordinarias, o de carácter específicamente urbano.
b) Que dé lugar a una finca de superficie inferior a la mínima exigible por esta ley para una vivienda aislada y familiar, salvo que no se aumente el número de fincas respecto de las antes existentes, por haber simultánea agrupación o agregación a finca o fincas colindantes de porción o porciones segregadas, siempre que ninguna de las fincas resultantes de tales operaciones sea inferior a la calificada como indivisible en alguna licencia o autorización anterior y, en su caso, se cumplan las normas sobre indivisibilidad establecidas por razones urbanísticas. Se estimará que no concurre esta circunstancia cuando quede acreditada que la finalidad de la división o segregación está vinculada exclusivamente a la explotación agraria, conforme a lo dispuesto en la legislación agraria o forestal, o de similar naturaleza, que le sea de aplicación.
(…)
6. Será ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en la presente ley y en el planeamiento territorial o urbanístico aplicable. En ningún caso, los lotes resultantes de la misma se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos..”
Para la identificación de la unidad mínima de cultivo, en el ámbito de la Comunidad Valenciana acudimos al art. 61 de la Ley 8/2002, de 5 de diciembre, de Ordenación y Modernización de las Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana, entendiendo por unidad mínima de cultivo la superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, puedan llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura en la comarca o zona tomada en consideración.
La determinación de la unidad mínima de cultivo la encontramos en el Decreto 217/1999 de 9 de noviembre del Gobierno valenciano (2,5 hectáreas en secano, 25.000 m2) y 0,5 hectáreas en regadío, 5.000 m2).
Asimismo, hay que señalar que el mencionado art. 3.e) de la Orden de 17 de octubre de 2005, de la Conselleria de Agricultura, Pesca y Alimentación, por la que se regula la emisión de los informes de carácter territorial y urbanístico, establece la emisión de informe referentes a parcelación o segregaciones de fincas o terrenos rústicos regulados en el Título 3 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias, el Decreto 217/1999, de 9 de noviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se determina la extensión de las unidades mínimas de cultivo, y en el Título 4 de la Ley 8/2002, de 5 de diciembre, de Ordenación y Modernización de las Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana, siendo, por lo tanto, aplicable al caso planteado.
Conclusiones:
1º.- Las parcelaciones rústicas en la Comunidad Valenciana están sujetas a licencia urbanística como regla general.
2º.- En todo caso, las fincas resultantes tras la segregación deberán cumplir con la parcela mínima que marque el planeamiento, así como con la unidad de mínima de cultivo que corresponda.
3º.- En la tramitación de la licencia de segregación se deberá emitir el correspondiente informe de la Conselleria de Agricultura, que viene a garantizar una adecuada protección de los diferentes bienes jurídicos presentes en el espacio rural.
4º. En todo caso, y sin perjuicio del derecho de propiedad al otorgar la licencia, ésta será necesaria para su correcta inscripción en el Registro de la Propiedad.
5º.- Aplicado a este supuesto, sólo podría concederse la segregación inferior a 10.000m2 si el terreno estuviese destinado a regadío en cuyo caso la superficie mínima sería de 5.000 m2, previa emisión de informe de la Conselleria de Agricultura
Por tanto, la legislación urbanística valenciana es tajante en la imposibilidad de segregación de fincas que queden por debajo de la unidad mínima de cultivo o pueda desprenderse un fin urbanístico de la segregación.
Sin embargo, la legislación estatal en el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias establece excepciones que permiten la segregación de terrenos rústicos permitiendo la segregación cuando dentro del año siguiente se autorice una edificación o construcción permanente destinada a fines industriales o a otros de carácter no agrario. Así, dispone expresamente lo siguiente:
“No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:
(…)
b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación.”

Guillermo Berzosa Abogados Urbanistas

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