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¿Debe aplicarse el 5% del premio de afección a la indemnización por imposibilidad de aprovechamiento en un Proyecto de Reparcelación?

¿Debe aplicarse el 5% del premio de afección a la indemnización por imposibilidad de aprovechamiento en un Proyecto de Reparcelación?

Se nos consulta si en los casos de indemnización sustitutoria dentro de un Proyecto de Reparcelación se debe aplicar el premio de afección. Cuando hablamos de indemnización sustitutoria nos referimos a aquellos casos en los casos que la superficie afectada por el instrumento de gestión/equidistribución no llega a la superficie mínima para que al propietario le sea adjudicada una finca de reemplazo.

En estos casos normalmente se suele rechazar la posibilidad de añadir el premio de afección ya que no está previsto expresamente dicho incremento en la legislación autonómica valenciana. Por el contrario sí que se aplica el premio de afección a las indemnizaciones por la valoración de árboles, instalaciones, construcciones…

El abogado que suscribe entiende que no tiene ningún sentido que el premio de afección se aplique únicamente a la indemnización sustitutoria de las plantaciones, obras, edificaciones y construcciones, dejando a un lado la indemnización sustitutoria del suelo.

Como principio general,

“el premio de afección lo concede la Ley por la privación de los bienes que, estando en poder de los expropiados, dejan de pertenecer a su patrimonio y posesión en contra de su voluntad (…)” (STS 7 de noviembre de 1986, Ar. 6131; 8 de mayo de 1987, Ar. 3713; y 26 de marzo de 1994; Ar.1892)

Asimismo, la doctrina más especializada en la materia manifiesta que1:

Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 1954, el porcentaje de afección es un complemento del precio de la finca expropiada que tiende a compensar matices subjetivos que la pérdida de la cosa puede implicar para el expropiado. O, como indica, la Sentencia del alto tribunal del 17 de mayo de 1940, el premio de afección se refiere a un aspecto meramente subjetivo, que, como afirma la Sentencia de 18 de diciembre de 1971, compensa la especial estimación o aprecio que para el expropiado representa la pérdida de un bien o la titularidad de un derechos, por lo que su naturaleza no es puramente económica sino más bien espiritual. Compensa, en definitiva, “el aprecio subjetivo y meramente afectivo” del propietario sobre el bien expropiado (STS 12 de mayo de 1983, AR. 2555). Por consiguiente, en el premio de afección quedan subsumidos los posibles daños morales, esto es, el sufrimiento por la pérdida de un bien querido, el trauma psicológico y los daños psíquicos, con una cuantía tasada (STS 1 de febrero de 1978, Ar. 236; y 24 de febrero de 1978, Ar.440)

Es decir, de la doctrina anteriormente expuesta se desprende que el legislador al establecer la inclusión del premio de afección en la indemnización por la desposesión de un bien no solo pretende dejar indemne el valor económico estricto y objetivamente sustitutorio del bien o derecho, sino también dejar indemne el valor subjetivo, espiritual o sentimental que la desposesión implica para el particular. Por lo tanto, no debe importar, el sistema de gestión que se use a los efectos de desposeer al titular del bien. Cualquiera que sea el instrumento jurídico que utilice la Administración para la adquisición de un bien, instrumento de expropiación o el instrumento de reparcelación, el objetivo del espíritu de la Ley es dejar indemne al particular en todas sus vertientes (objetiva y subjetiva). Es decir, que al particular le tendría que dar lo mismo el sistema de gestión (expropiación/reparcelación) elegido por la administración.

Aceptar el criterio de aplicar el premio de afección a las indemnizaciones por desposesión de arboles, construcciones…, pero no aplicarlo en los casos en los que se les priva a los particulares del derecho de propiedad dentro del Proyecto de Reparcelación supone una infracción del principio de igualdad por doble partida:

1º Porque se les está dando un trato de peor condición a los propietarios que se incluyen en un Proyecto de Reparcelación, que a los afectados por un Proyecto de Expropiación. Es decir, como el instrumento que se ha elegido para gestionar la parcela es el de un Proyecto de Reparcelación ello les va a suponer que su derecho de propiedad sea un 5% inferior que aquellos particulares cuyos terrenos se van gestionar por el instrumento de expropiación. Si los terrenos se gestionan por expropiación por imperativo legal del artículo 47 de la LEF se les aplica un incremento de un 5% de premio de afección.

2º Porque se les está dando un trato de peor condición frente aquellos afectados que dentro del mismo Proyecto de Reparcelación tienen edificaciones, instalaciones…. Es decir, si eres propietario de una valla y te privan de la misma te corresponde una indemnización más el premio de afección. Mientras que si de lo que te privan es de un derecho de superficie no cabe la inclusión del premio de afección. El que suscribe desconoce la base jurídica que justifica que la privación de un derecho superficie no acarree un daño moral y en cambio la privación de una valla sí. Cualquiera en su sano juicio le daría más importancia a un terreno que a una valla.

Lo cierto es, que la adquisición de derechos por parte de la Administración por medio de los institutos de la reparcelación y de expropiación guardan una relación de paralelismo incuestionable. Por lo tanto, resulta alarmante que los criterios de valoración según el instrumento que se elija impliquen una vulneración del derecho de igualdad entre los afectados. Más alarmante todavía cuando se incurre en este tipo de vulneración entre los afectados de un mismo Proyecto de Reparcelación.

En cualquier caso debe señalarse, que no es necesario que la Ley autonómica prevea expresamente la aplicación de este tipo de indemnización en relación a la desposesión del derecho de propiedad dentro de un Proyecto de Reparcelación. La Ley urbanística autonómica valenciana dispone que cuando las partes no concuerden con la valoración deberán acudir a los criterios de la Ley estatal, y resulta que la Ley de Expropiación Forzosa, a la que se debe acudir en este caso, prevé la aplicación del premio de afección en estos supuestos. Así, el artículo 84.3 de la LOTUP dispone expresamente lo siguiente:

Artículo 84 Valoración de bienes y derechos

(…)

3. En defecto de acuerdo, la valoración de los bienes y derechos será conforme con la legislación estatal de suelo.”

Pero es que además, el artículo 99 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana establece que la tasación de cualquier derecho que sea incompatible con la ejecución del Proyecto de Reparcelación se valorará conforme a lo previsto en el artículo 99 del mismo cuerpo legislativo. Así, dispone el artículo 98 expresamente lo siguiente:

Lo dispuesto en el artículo anterior será igualmente aplicable a las servidumbres y cargas, derechos de arrendamiento y cualesquiera otros que, por ser incompatibles con la ejecución del planeamiento, deban extinguirse con el acuerdo de reparcelación.”

El artículo 99 establece que los elementos se tasarán con arreglo a las normas que rigen la Ley de Expropiación Forzosa. Transcribimos a continuación el referido artículo:

1. Las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo, y su importe se satisfará a los propietarios o titulares interesados, con cargo al proyecto, en concepto de gastos de urbanización.

2. Se entenderá que no pueden conservarse los elementos mencionados: cuando sea necesaria su eliminación para realizar las obras de urbanización previstas en el plan, cuando estén situados en una superficie que no se deba adjudicar íntegramente a su mismo propietario y cuando su conservación sea radicalmente incompatible con la ordenación, incluso como uso provisional.

3. La tasación de estos elementos se efectuará en el propio proyecto de reparcelación, con arreglo a las normas que rigen la expropiación forzosa.

4. Las indemnizaciones resultantes serán objeto de compensación, en la cuenta de liquidación provisional, con las cantidades de las que resulte deudor el interesado por diferencias de adjudicación o por gastos de urbanización y de proyecto.”

Recordemos que el artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa, dispone que

En todos los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del justo precio fijado en la forma establecida en los artículos anteriores, un 5 por 100 como premio de afección.”

Por lo tanto, esta parte entiende que la privación coactiva del derecho de superficie que sufren los propietarios afectados por Proyecto de Reparcelación es y debe ser la misma que si el instrumento empleado por la Administración fuera la expropiación. En consecuencia, entendemos que debe aplicarse el premio de afección en la indemnización sustitutiva de la adjudicación del suelo.

A mayor abundamiento, encontramos sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en las que se aboga por aplicar la compensación consistente en el 5% del premio de afección a las indemnizaciones que se abonan a los propietarios por imposibilidad de adjudicar parcelas de reemplazo en el correspondiente Proyecto de Reparcelación. En este sentido encontramos la Resolución judicial de fecha 17 de abril de 2003 en la que dispuso en su fundamento de derecho segundo expresamente lo siguiente:

SEGUNDO.- La cuestión planteada por los actores se limita a la discrepancia en el quantum indemnizatorio fijado como sustitución del valor de sus parcelas, ante la imposibilidad de adjudicarles parcelas de reemplazo por no reunir la edificabilidad mínima exigida en el Proyecto.

La Urbanizadora (entidad codemandada) se remite a los criterios indemnizatorios que constan en el correspondiente Programa de Actuación Integrada que fue previamente aprobado por el Ayuntamiento de Valencia, el cual no fue impugnado por la hoy actora.

Por otra parte, fue emitido en fase probatoria informe pericial emitido por Arquitecto Superior que para cálculo del valor de las fincas se remite fórmula del método residual (R. Dec. 1020/93) que desarrolla del modo siguiente:

Vv = 1,4 (Vr + Vc) x F1

Vr= Valor de Repercusión del suelo en Atas/m2 construído

Vv= Valor en venta del producto inmobiliario en ptas/m2 construído.

Vc= Valor de construcción en ptas/m2 construído

F1= Valor de localización.

Así establece, una vez concluye el valor de la construcción (partiendo de los criterios que utiliza el CO de Arquitectos y aplicados los coeficentes correctores que considera procedentes dadas las circunstancias del caso, más beneficio industrial, gastos generales, honorarios profesionales y otros) de 76.085 ptas./m2. Y de venta (tras apreciar el precio pagado en urbanizaciones próximas y referirlo al año 1999) de 150.859 ptas./m2.

Referido a la fórmula antes indicada resulta:

150.859

Vr= ———- – 76.085 = 31.671 ptas./m2

1,4 x 1

Multiplicado por la edificabilidad de cada parcela, resulta una total valoración de 3.547.152 ptas para la NUM000, cantidad a la que añade el 5% de premio de afección; y de 8.183.786 ptas para la NUM000, a la que también añade el 5% de premio de afección.”

 

Por todo lo anteriormente expuesto, entendemos que debe aplicarse el cinco por cien del premio de afección a la indemnización sustitutoria por imposibilidad de adjudicar aprovechamiento dentro de un Proyecto de Reparcelación de la misma forma que se aplica a las indemnizaciones que se reconocen a los propietarios a los que se les expropian suelos.

1 El justiprecio de la expropiación forzosa. Estudio de su determinación y pago, con especial consideración de las valoraciones urbanísticas. Texto revisado y actualizado conforme a la nueva Ley Estatal del Suelo de 2007. Francisco García Gómez de mercado. Editorial Comares. 7ª Edición. Páginas 382-383.

Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

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