La LOTUP obliga a hacer constar la restauración de la legalidad en el registro de la propiedad
Son muchos los particulares que adquirieron el dominio de un bien inmueble mediante escrituras públicas, que sin embargo se encuentran después con anteriores o posteriores Decretos de demolición que son consecuencia de procedimientos que fueron incoados por la Administración a los anteriores propietarios, cuya incoación no tuvo reflejo en el Registro de la Propiedad a efectos de publicidad.
La ley 16/2005, urbanística valenciana (LUV) únicamente imponía como medida complementaria a la orden de restauración, en su artículo 225.2, “La anotación de la resolución administrativa ordenando la restauración de la legalidad infringida en el Registro de la Propiedad, en los términos establecidos en la normativa registral.” No haciendo mención a la necesidad de inscripción del acuerdo de inicio del expediente.
El Decreto 67/2006, por el que se aprueba el reglamento de ordenación y gestión territorial y urbanística (ROGTU), en desarrollo de la LUV sí impuso en su artículo 525 el deber del Ayuntamiento de comunicar al Registro de la Propiedad correspondiente el inicio de los procedimientos de protección y restauración de la legalidad así como de los procedimientos sancionadores por infracción urbanística, para su publicidad y la práctica de los asientos que procedan, conforme a la legislación hipotecaria.
Sin embargo esta práctica no era llevada a cabo por todas las Administraciones, y habitualmente los Juzgados se encontraban con demandas ante estas situaciones. El Tribunal Supremo y los Tribunales Superiores de Justicia ante esta situación, admitían igualmente la demolición de las construcciones clandestinas, produciendo así graves perjuicios económicos a los terceros adquirentes de buena fe. En este sentido, encontramos las Sentencias del Tribunal Supremo, de fecha, 2 de noviembre de 1993 (Rec.núm 9855/1990), 28 de diciembre de 1994 (Rec. Núm 4160/1991) y 26 de septiembre de 2006 (Rec.núm 8712/2003).
La actual la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (LOTUP), que deroga la LUV y el ROGTU ha ampliado las inscripciones que debe realizar la Administración, y establece la obligación de comunicar al Registro de la Propiedad:
– La resolución o acuerdo de incoación del procedimiento sobre disciplina urbanística (artículo 231)
– El requerimiento de legalización (artículo 235)
– La propuesta de medida de restauración de la ordenación urbanística vulnerada (artículo 240)
Debemos tener presente, que la obligación de informar el estado de la propiedad que transmite es de su titular, así el artículo 19.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo dispone que “en las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título: La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.”
Por ello, el tercer apartado de este artículo señala que “La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.”
Ahora bien, no solo debe imponerse responsabilidad al propietario y la administración, el mismo artículo 19 en su cuarto apartado dice que “Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.”
Por tanto, aunque se establece como una posibilidad, ante claros supuestos de duda de la legalidad de las edificaciones, debería existir coordinación entre notarios y Administración, antes de introducir terceros de buena fe.
No obstante, es conveniente matizar que el artículo 19.1 ya reiterado dice expresamente:
“La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.”
Por tanto, la subrogación en principio afecta a obligaciones asumidas frente a la Administración que hayan sido objeto de inscripción registral. Por lo que sería discutible que el tercero de buena fe se subrogue en obligaciones que no se han inscrito, como es el requerimiento de legalización o la orden de demolición.
Sí se ha previsto expresamente responsabilidad de la Administración en los supuestos de declaración de obra nueva del artículo 20.4 del real decreto legislativo 2/2008, así en los supuestos de declaraciones de obra nueva respecto a construcciones de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general y dará cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
Con esta simple inscripción el registro procede a anotar la declaración, a expensas de que el Ayuntamiento comunique la situación del suelo. Con lo cual, nada impide que dicha obra se transmita a un tercero de buena fe.
Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario. La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.
Es decir, a pesar de que no se establece la posibilidad de suspensión de la inscripción hasta que emita certificado el Ayuntamiento, ni se establece plazo para la emisión del mismo, siempre responderá el Ayuntamiento de los daños causados a un tercer adquirente de una finca en la que se ha practicado una declaración de obra autorizada por un notario e inscrita por un registrador.
Llama la atención que este artículo 20 del Real decreto 2/2008 fue expresamente modificado en primer lugar por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, que curiosamente en su exposición de motivos dispone:
“se hace especial hincapié en las medidas de protección registral cuyo objetivo consiste en la protección preventiva y en la depuración a futuro de situaciones que se producen en la actualidad y que están afectando de manera muy negativa a la inversión en el sector inmobiliario, tanto a nivel interno, como internacional.(…)
Entre estas medidas, se encuentra la incorporación al Registro de la Propiedad de la información que permitirá a los adquirentes de inmuebles conocer por anticipado la posible situación litigiosa en la que éstos se encuentran, incluyendo los expedientes que puedan suponer la imposición de multas o la futura demolición. En la actualidad, el acceso de dicha información absolutamente relevante para los potenciales inversores, es sólo potestativa de los Ayuntamientos, de tal manera que se establece la obligatoriedad de proporcionársela al Registrador imponiendo a los Ayuntamientos que la incumplan los perjuicios económicos que pudieran causarse a los adquirentes de buena fe.(…)
Se permite igualmente el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. De esta manera, se consigue la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica.”
Es decir, el sentido de la ley parecía ser la protección preventiva de los terceros de buena fe adquirentes, sin embargo en la práctica se optó por solicitar el informe al Ayuntamiento una vez inscrita la declaración de obra nueva, pudiéndose encontrar el nuevo adquirente con la emisión de un informe que dice que el inmueble está fuera de ordenación o incluso con una orden de demolición anterior.
Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa