Archivo de la categoría: EXPROPIACIONES

Valoración de la ocupación temporal

El artículo 115 de la Ley de Expropiación Forzosa establece que en los supuestos de expropiación provisional y transitoria de un bien se deberá abonar una indemnización complementaria al justiprecio que se haya fijado en concepto de expropiación definitiva. Dicha indemnización vendrá referida a los rendimientos que el propietario hubiera dejado de percibir por las rentas vencidas durante la ocupación.

La metodología para calcular el valor de la indemnización por ocupación temporal en suelo urbano se corresponde con la siguiente operación matemática:

I= superficie afectada x valor Unitario del suelo x nº de años x 0,10

Así lo han entendido los Tribunales, debiendo destacar a modo de ejemplo la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Andalucía de 23 de julio de 2012 (rec.1262/2008), que en su fundamento de derecho décimo dispuso expresamente lo siguiente:

“DÉCIMO.- En cuanto a la indemnización por ocupación temporal la recurrente pretende que se sustituya la establecida por el Jurado por otro que establezca en 7,2 € el m2 de ocupación temporal basado en un criterio de equidad, aunque el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 26 de abril de 1993 considerá acertado el criterio de valorar en un 10% del valor del suelo la referida indemnización.

La Sala no encuentra justificación a poner un precio de equidad y considera confirmable la valoración efectuada por el Jurado y por la Administración expropiante que la motivó con los siguientes argumentos:

«Tanto para los terrenos afectados de Ocupación Temporal en el presente expediente de expropiación como los que, durante la ejecución de la sobras, pueda resultar necesaria una ocupación temporal, se formula un sistema de valoración de dichas afecciones.

1.- La ocupación temporal supone el uso de un bien ajeno por un periodo determinado de tiempo lo que supone una operación similar a un alquiler.

En base a ello y teniendo en cuenta un periodo de ocupación de N años y un tipo de alquiler del 10% anual, del valor del bien, se indemnizará en cada O.T. un importe de:

I =superficie Afectada x Valor Unitario del terreno x N x 0,10.”

Debiendo reseñar que es jurisprudencia constante la que entiende que el porcentaje de la indemnización por ocupación temporal debe fijarse en un 10% del valor del suelo ocupado. En este sentido transcribimos lo que expresamente manifestó el Tribunal Supremo en el fundamento de derecho primero de su Sentencia de 19 de febrero de 2008 (rec. 9942/2004):

“Por otra parte, y por lo que respecta al porcentaje a aplicar respecto de la cantidad en la que se ha valorado el suelo a efectos de determinar la indemnización por la ocupación temporal, que la parte actora cifra en un 50% frente al 10% del Jurado, es de resaltar que se trata de un porcentaje que se determina en función de lo que el titular de la finca ha dejado de obtener o ganar por la ocupación temporal, con independencia de los daños y perjuicios que pudiesen serle también indemnizados al amparo del art. 115 LEF y en ese sentido la STS, Sala 3ª, Sec. 6ª, de 26 de abril de 1993, determinó como razonable el porcentaje aplicado por el Jurado del 10% sin perjuicio de que por la parte actora se pudiese acreditar, para destruir la presunción de veracidad de los Acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, otro porcentaje diferente, lo cual en el presente recurso no ha sucedido, ya que lo único que hace el Perito de Sala, a instancias de la parte actora y como aclaración a su informe, es determinar que los perjuicios de retirar la tierra que ha quedado en la superficie de la finca como consecuencia de las obras serán de un 33,37% y esos perjuicios, que es otro concepto diferente y también comprendido en el art. 115 LEF, tal como se ha señalado más arriba no fueron reclamados en la demanda, con lo que no se pueden reclamar ahora por vía de conclusiones como hace la parte actora y en concepto de indemnización por la ocupación temporal.

De ahí que no habiéndose acreditado por la prueba pericial que lo dejado de ganar sea superior a un 10% del valor de la superficie ocupada, y entendiéndose por la Sala como razonable dicho porcentaje por los benéficos dejados de obtener por la ocupación temporal, deba estarse a la valoración efectuada por el Jurado y confirmarse el acto recurrido en todos sus extremos por ser conforme a derecho, sin que pueda incrementarse dicha cantidad en los perjuicios por la retirada de tierras no reclamados en la demanda.»

En este mismo sentido encontramos ostras Sentencias que a continuación enumeramos:

– Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 6ª de 26 de abril de 1993.

-Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 4ª de 19 Junio de 2009 (rec. 1826/2004).

-Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 2ª de 2 Febrero 2009 (rec. 1199/2006).

-Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 2ª, de 9 Junio 2010, (rec. 1518/2007)

-Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 4ª, de 18 Octubre de 2013, (rec. 501/2011).

– Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 4ª de 28 Mayo 2010, (rec. 499/2006).

Despacho de Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

La vinculación o congruencia con las Hojas de Aprecio

Deja un comentario

La vinculación o congruencia con las Hojas de Aprecio

Atendido el principio dispositivo que rige con respecto a las pretensiones de las partes en el procedimiento de expropiación forzosa y la doctrina de los actos propios, las valoraciones de las hojas de aprecio tienen carácter vinculante y constituyen el límite máximo y mínimo del justiprecio a fijar por el correspondiente Jurado Provincial de Expropiación Forzosa o Tribunal.

Esta vinculación va referida únicamente a la cantidad global que se reclama y a los conceptos indemnizables cuando tengan sustantividad. Podrá variar, en cambio, el “quantum” de las partidas (p.e. valor de repercusión, aprovechamiento tipo….) en base a las cuales se calculan los conceptos indemnizables (p.e. suelo, construcciones, plantaciones..), siempre y cuando no sobrepase el valor de estos últimos.

En este sentido se ha pronunciado reiteradamente el Tribunal Supremo, a modo de ejemplo se transcribe la Sentencia de fecha 19 de mayo de 2014, en la que en el fundamento de derecho quinto se expuso expresamente lo siguiente:

“QUINTO.- Abunda en las conclusiones anteriores la doctrina que esta Sala ha elaborado a propósito del principio de vinculación o congruencia con las hojas de aprecio, consideradas como declaraciones de voluntad de las partes sobre la valoración de los bienes, que delimitan el ámbito de actuación del Jurado y de la posterior revisión jurisdiccional, que han de pronunciarse dentro de los límites determinados por dichas valoraciones, sin que puedan dar más de lo solicitado por los expropiados y menos de lo ofrecido por la Administración.

Pues bien, a la hora de aplicar las limitaciones que resultan del principio de congruencia con las hojas de aprecio, esta Sala ha insistido, en sentencia de 24 de mayo de 2011 (recurso 5689/2007), y las que en ella se citan, que la vinculación alcanza tanto a los conceptos indemnizables como al quantum, de manera que no cabe conceder por cada uno de esos conceptos mayor importe que el interesado en la hoja de aprecio, «a diferencia de lo que sucede respecto de las partidas que las integran, cuya elevación no altera el petitum siempre que se respete la cuantía máxima de que se trate».

En la sentencia de 3 de mayo de 2013 (recurso 3393/2010 ), hemos dicho que la vinculación o congruencia con las hojas de aprecio, desde la perspectiva del expropiado, está sin duda referida a la cantidad total o global que se reclama, que no puede ser sobrepasada, pero también comprende los conceptos indemnizables cuando estos tengan sustantividad propia, como los bienes, derechos o intereses patrimoniales que estén diferenciados unos de otros (suelo, construcciones, plantaciones, etc.), sin que sea posible conceder por cada uno de los conceptos indemnizables mayor cantidad que la solicitada en la hoja de aprecio, «a diferencia de lo que sucede respecto de las partidas que las integran cuya elevación no altera el petitum siempre que se respete la cuantía máxima de que se trate, puesto que los criterios y métodos de valoración de los diferentes conceptos son heterogéneos mientras que los que se siguen para justipreciar el mismo bien o derecho resultan homogéneos y cabe su mutación en tanto no se sobrepase la suma total de unos y otros».

Aplicando los anteriores criterios al presente recurso, no cabe duda que el valor de repercusión no constituye un concepto indemnizable en sí mismo, sino que se trata de un elemento de cálculo que resulta aplicable, por disposición del artículo 28 de la Ley 6/98 , para determinar el valor del suelo urbano del que se priva al propietario, que es el objeto de la indemnización.

En esta línea de razonamiento, la sentencia de esta Sala de 16 de septiembre de 2013 (recurso 4428/2010 ), mantuvo que el valor de repercusión no tiene sustantividad propia a efectos valorativos para considerarlo un concepto indemnizable, pues no se trata propiamente de un bien o derecho, ni tampoco de un interés patrimonial legítimo susceptible de ser indemnizado de forma autónoma.

En conclusión de cuanto se lleva dicho, si el concepto indemnizable con sustantividad propia es el suelo afectado por la expropiación, y no el valor de repercusión, que no es sino un elemento normativo de cálculo de aquél, forzoso es concluir que la parte recurrente no experimentó ningún empeoramiento en su situación jurídica como consecuencia de la interposición del recurso contencioso administrativo, sino al contrario, como efecto de la estimación parcial de su recurso, la valoración del suelo se incrementó desde la cantidad de 378.692,54 # fijada por el Jurado, hasta el importe de 561.771,30 # determinado por la sentencia impugnada, sin que pueda apreciarse la incongruencia denunciada, pues en definitiva el pronunciamiento indemnizatorio de la sentencia, en lo relativo al valor del suelo, respetó los límites determinados por el importe fijado por el Jurado y el reclamado por la parte recurrente en su recurso contencioso administrativo.

De acuerdo con los anteriores razonamientos, procede la desestimación del motivo único del recurso de casación.”

Despacho de Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

La Inconstitucionalidad del límite máximo del valor del Factor de Localización

Deja un comentario

La Inconstitucionalidad del límite máximo del valor del Factor de Localización

El factor de localización, evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características paisajistas/ambientales y circunstancias socio-económicas de carácter local, que afecten a la producción inmobiliaria.

El tercer párrafo de la letra a) del apartado primero del artículo 23 R.D. 2/2008 del TR de la Ley de suelo, que se refiere a la valoración del suelo rústico estableció la posibilidad de corregir al alza hasta un máximo del doble del valor del suelo obtenido basándose en la localización del bien. Así, dispone expresamente lo siguiente: “El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan”.

Este límite en la fijación del factor de localización, permitía a la Administración conceder indemnizaciones por la ocupación/expropiación de bienes por debajo de su valor real, vulnerando así los principios de indemnidad y proporcionalidad cuyo cumplimiento se exigen en la Ley de Expropiación Forzosa.

No obstante lo anterior, el Tribunal Constitucional de 11 de septiembre de 2014 anuló el inciso “hasta un máximo del doble” del referido apartado, por entender que la fijación de un tope en la corrección del valor del bien puede resultar inadecuada al no reflejar el valor real del bien. Así, dispuso en el fundamento jurídico 9 de la Sentencia 141/2014 de 11 de Septiembre de 2014 (nº Recurso 6963/2007), el Tribunal Constitucional dispuso literalmente que: “El sistema de valoración a efectos indemnizatorios que parte del criterio de la capitalización de rentas, modulado en atención a otros factores, es un sistema que incorpora criterios acordes con la idea del valor real o económico del bien y que, en principio y en abstracto, puede ofrecer un proporcional equilibrio entre el daño sufrido y la indemnización correspondiente, en línea con la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos (SSTDEH de 24 de abril de 2003, caso Yilta§ Yildiz Turistik Tesisleri A.§. contra Turquía, y de 6 de diciembre de 2011, caso Anastasakis contra Grecia). No obstante la propia ley reconoce que en determinadas ocasiones este criterio general puede no llegar a reflejar correctamente el valor real del bien. Así, la Disposición adicional séptima del Texto refundido autoriza que el tipo normal de capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere su artículo 23.1 pueda ser corregido -a través de la Ley de Presupuestos Generales del Estado en la redacción original de 2008, o mediante desarrollo reglamentario en la redacción vigente- cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas. Es así como la norma impugnada permite corregir al alza el valor obtenido por la capitalización real o potencial de la renta en función de factores objetivos de localización del terreno. No obstante, respecto de dichos factores, el art. 23.1 prevé un máximo o límite a la corrección de la valoración del suelo, que incorpora un tope máximo fijo que no se halla justificado, que puede resultar inadecuado para obtener en esos casos una valoración del bien ajustada a su valor real y que, en consecuencia, puede impedir una determinación de la indemnización acorde con la idea del proporcional equilibrio, razones por las cuales el inciso “hasta el máximo del doble” del párrafo tercero del art. 23.1.a) ha de reputarse contrario al art. 33.3 CE (LA LEY 2500/1978).Por todo lo anterior, procede declarar que el art. 23 TRLS 2008 (LA LEY 8457/2008) no es inconstitucional con la única salvedad del inciso “hasta un máximo del doble” del párrafo tercero del apartado 1.a), que ha de reputarse contrario a la Constitución.”

Por lo tanto, la consecuencia de esta declaración de inconstitucionalidad se traduce en una buena noticia para los expropiados, quienes verán incrementadas sus indemnizaciones sin el límite ficticio e injustificado que se había instaurado sobre el valor del factor de localización.

Despacho de Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

Procedimiento para cobrar al Jurado Provincial de Expropiación Forzosa los intereses de demora en la fijación del Justiprecio

Deja un comentario

Procedimiento para cobrar al Jurado Provincial de Expropiación Forzosa los intereses de demora en la fijación del Justiprecio

Según el artículo 42. 3 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, el Jurado Provincial de Expropiación tiene un plazo de treses meses, desde que se le remite el expediente de expropiación de un bien inmueble para determinar el justiprecio y notificarlo a la parte expropiada. Una vez transcurrido dicho plazo se inicia el devengo de los intereses de demora sobre la cantidad de justiprecio que no haya sido abonada por el órgano expropiante. Todo ello, en virtud del artículo 56 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa.

El procedimiento a seguir para que al expropiado le sea abonada la cantidad que se ha pagado en concepto de intereses de demora es el siguiente:

1º El expropiado realiza un escrito al Jurado Provincial de Expropiación en el que solicita el pago de los intereses de demora, indicando potestativamente los siguientes extremos:

– La cantidad en concepto de justiprecio que se ha determinado.

– Fecha de pago del principal.

– Determinación de la cantidad a cobrar en concepto de intereses de demora.

2º El Jurado envía al expropiado una carta certificada requiriéndole para que se de alta en el fichero de Terceros de la Secretaria General del Tesoro y Política Financiera, del Ministerio de Economía y Competitividad, al objeto de poder abonar el importe relativo a los intereses de demora que se adeuden.

3º En la referida carta se adjunta un modelo de “Designación de cuenta Bancaria y comunicación de la baja de datos bancarios”. Modelo que el expropiado deberá rellenar con sus datos bancarios, y que una vez sellado por la correspondiente Entidad Bancaria, deberá presentar una copia tanto al Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas (en el caso de Valencia, en la Delegación de Hacienda de Valencia) como al Jurado.

4º El Jurado solicita un informe al órgano expropiante, para que le comunique en si se pagó cantidad concurrente, el total del justiprecio y en qué fecha. Téngase en cuenta que si el principal no se encuentra totalmente abobando, no se procederá al pago de los intereses de demora.

5º Una vez recibido el informe del órgano expropiante, el Jurado realiza una propuesta sobre la cantidad que debe abonarse en concepto de los intereses de demora que reenviará al Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, junto con la solicitud de pago del expropiado y el informe del órgano expropiante.

6º El Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas notificará al expropiado la resolución sobre la cantidad que debe abonarse en concepto de los intereses de demora y abonará la misma en la cuenta que haya designado el expropiado.

Es de reseñar, que actualmente el interesado puede consultar el desarrollo de la tramitación de su expediente en los números de teléfono de la Subdirección General de la Administración Financiera del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas que a continuación se indican: 912.735.676 / 912.735.623

Despacho de Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

Sobre la inconstitucionalidad de la Ley de Suelo (art. 33.3 CE)

En referencia al anterior artículo de M.H Caba en el que nos hacíamos eco en este despacho, queremos señalar que se trata de un artículo interesante sobre la esperada futura Sentencia del Tribunal Constitucional respecto a la valoración del suelo rural.

Como ya hemos comentado en anteriores artículos entendemos que es injusto (y así el Tribunal Constitucional deberá modificar el contenido del articulado del texto refundido de la Ley del suelo) el no diferenciar el suelo rural del urbanizado. Dentro de la tipología de rural nos encontramos con:

* SUNC (Suelo Urbano No Consolidado).

* S.Urbz P (Suelo Urbanizable Programado).

* S.Urbz NP (Suelo Urbanizable No Programado).

* S.Urbz delimitado (Suelo Urbanizable delimitado).

* S.Urbz delimitado (Suelo Urbanizable no delimitado).

* SNUC (Suelo no Urbanizable Común).

* SNUP (Suelo no Urbanizable Protegido).

Se llega al absurdo que en atención a lo dispuesto en el artículo 23 del texto refundido (tras la Sentencia del TC Sala Pleno 11-9-14 ha desaparecido el inciso “hasta el doble”) un suelo no urbanizable de especial protección por su ubicación en entornos de singular valor ambiental y/o paisajístico (véase terrenos en el parque de la Albufera) se justiprecian por cantidad superior a un SUNC en pleno centro de Valencia.

Despacho de Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

Cambio en el cálculo de Edificabilidad en las áreas urbanísticas

Deja un comentario

Cambio en el cálculo de Edificabilidad en las áreas urbanísticas

En el despacho de Guillermo Berzosa nos distinguimos por proporcionar un asesoramiento experto en materia urbanística para que nuestros clientes consigan aquellas acciones legales que nos demandan. Por eso queremos reseñar esta información legal, por la que finalmente se modifica la doctrina de la Sala IV del Tribunal Superior de Justicia de la Comnunidad Valenciana respecto a la fórmula para calcular la edificabilidad media en las áreas urbanísticas homogéneas de Valencia.

La Sección 6ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo finalmente nos da la razón y determina:

Que se debe deducir para el cómputo de la edificabilidad media, las superficies ya existentes y afectadas a su destino.
No se puede imputar a cada una de las Áreas Urbanísticas Homogéneas de Valencia un porcentaje derivado de las redes estructurales primarias (AUH).

El asunto que nos ocupa es de gran relevancia para todos los expropiados y dueños de suelos dotacionales, ya que su justiprecio se incrementará hasta en un 200% según el aérea urbanística que le corresponda.

El Ayuntamiento de Valencia, con la aquiescencia de la Conselleria de Urbanismo, en un claro ejemplo de ingeniería urbanística delimitó un total de 42 (AUH). Consecuencia de dicha delimitación y cálculo de la Edificabilidad Media se ha hecho creer a todos los ciudadanos con suelo dotacional que su aprovechamiento era inferior al que realmente le correspondería. Así por ejemplo, en el AUH Nº 5 el Plan General de Ordenación Urbana de Valencia, determina que la edificabilidad media es 1,5355 m2t/m2s, si bien informes periciales (siguiendo la doctrina ahora ya reconocida por el Tribunal supremo) lo determina en 4,53 m2t/m2s.

Desde 2008 todas las expropiaciones de la ciudad de Valencia se han hecho siguiendo la fórmula ahora anulada. Obviamente, el que ha ganado, esta jugada, ha sido el Ayuntamiento que finalmente cuando ha perdido en el Tribunal Supremo, va a tener que pagar lo justo, pero solamente a aquellos que recurrimos en su fundamento el cálculo de las distintas AUH (ni un 1% de las expropiaciones realizadas desde 2008).

Obviamente, enfrente tenemos un ser vivo que estudiará, basándose en las presunciones de veracidad y acierto, nuevas trampas para los ciudadanos. Así de todo, es conocido los informes infundados del servicio de patrimonio sobre supuestas propiedades o cesiones a la administración.

Nuestra recomendación para cualquier ciudadano que vaya a iniciar un proceso de expropiación (ante la multitud de trampas encontradas y zancadillas que la administración local va poniendo) es que elija un despacho especializado en urbanismo.

Finalmente, dar las gracias a Anna María Gaska y Marisa García, sin cuyo trabajo habría sido imposible modificar la doctrina de la Sala IV (de expropiaciones) del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.

(SE ADJUNTA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE LA SALA DE LO CONTENCIOSO, SECCIÓN 6ª DE 9 DE ENERO DE 2015)