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¿Puede el Ayuntamiento suspender una orden judicial de demolición porque haya sido recurrida por el titular del bien?

¿Puede el Ayuntamiento suspender una orden judicial de demolición porque haya sido recurrida por el titular del bien objeto de demolición?

Nos consulta un propietario, si el Ayuntamiento tiene posibilidad de suspender o paralizar la orden judicial de demolición de su casa, siendo que la Sentencia que ordena la referida demolición ha sido recurrida.
El artículo 103.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa dispone expresamente lo siguiente:

“1. La potestad de hacer ejecutar las sentencias y demás resoluciones judiciales corresponde exclusivamente a los Juzgados y Tribunales de este orden jurisdiccional, y su ejercicio compete al que haya conocido del asunto en primera o única instancia.”

En virtud del artículo anteriormente transcrito debemos entender que si el expediente se encuentra en manos de un órgano judicial la Administración pierde sus prerrogativas debiendo ejecutar las órdenes judiciales que al respecto emitan los órganos juzgadores.

Por lo tanto, el Ayuntamiento se encuentra obligado a cumplir con la referida orden de demolición de acuerdo con el artículo 104 del mismo cuerpo legislativo que dispone expresamente lo siguiente:

“1. Luego que sea firme una sentencia, el Secretario judicial lo comunicará en el plazo de diez días al órgano que hubiera realizado la actividad objeto del recurso, a fin de que, recibida la comunicación, la lleve a puro y debido efecto y practique lo que exija el cumplimiento de las declaraciones contenidas en el fallo, y en el mismo plazo indique el órgano responsable del cumplimiento de aquél.
2. Transcurridos dos meses a partir de la comunicación de la sentencia o el plazo fijado en ésta para el cumplimiento del fallo conforme al artículo 71.1.c), cualquiera de las partes y personas afectadas podrá instar su ejecución forzosa.
3. Atendiendo a la naturaleza de lo reclamado y a la efectividad de la sentencia, ésta podrá fijar un plazo inferior para el cumplimiento, cuando lo dispuesto en el apartado anterior lo haga ineficaz o cause grave perjuicio.”

Debemos indicar que si el Consistorio procediese a suspender dicha orden judicial dicho acto administrativo sería nulo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 103.4 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa. Dicho artículo establece expresamente lo siguiente:

“4. Serán nulos de pleno derecho los actos y disposiciones contrarios a los pronunciamientos de las sentencias, que se dicten con la finalidad de eludir su cumplimiento.”

No obstante lo anterior, en multitud de ocasiones el Consistorio se plantea la posibilidad de modificar el planeamiento, con el objeto de eludir el cumplimiento de la orden de demolición.

Al respecto se ha pronunciado Tribunal Constitucional estableciendo que cuando una modificación del planeamiento supone la legalización de situaciones anteriormente declaradas ilegales por Sentencia firme deberá demostrarse que no se tenía como objeto dicha conversión si no que concurrían “elementos que impedían física o jurídicamente su ejecución o que la dificulten por concurrir circunstancias sobrevenidas impeditivas”. Así, dispuso en su fundamento de derecho tercero de su Sentencia de 30 de noviembre de 2015 (Rec. 6860/2014) expresamente lo siguiente:

“Se expone en el preámbulo que “en muchos casos se está tramitando la formación, modificación o revisión de planeamiento que contempla ordenaciones conforme a las cuales, edificaciones o actuaciones que habían sido declaradas ilegales previamente, podrían obtener nuevas licencias de obra una vez que dichos planeamientos entrasen en vigor”. Se afirma que “en estos supuestos, si se demoliera lo que resulta conforme con el planeamiento municipal en tramitación antes de su aprobación definitiva, se daría la paradoja de que se podría volver a construir lo que acababa de ser demolido, con lo que se causarían perjuicios irreparables a los propietarios de dichas construcciones y, en muchos casos, al interés público”. Por ello, con la autorización provisional se pretende atender, según se dice en el preámbulo, a aquellas situaciones en las que “la nueva ordenación propuesta conlleva la conformidad a derecho de las edificaciones, obras o actuaciones que no encontraban amparo en la planificación que se modifica”. Con esa finalidad, según se explica, la modificación normativa opta por “conferir una mayor eficacia a los planeamientos en tramitación, y a proporcionar medios para evitar actuaciones irreversibles sobre edificaciones y actuaciones que resultarían ajustadas a Derecho en el nuevo planeamiento”.
Nos encontramos, por tanto, con una regulación que crea una figura nueva, una autorización que permite legalizar las construcciones ilegales preexistentes y sobre las que penden —en lo que ahora interesa— órdenes judiciales de demolición, de tal forma que se impide su ejecución y se garantiza su continuidad aunque sea en situación de fuera de ordenación. En la medida en que el precepto se refiere a las órdenes de demolición judiciales, es evidente que la introducción de la autorización provisional que prevé el artículo 65 bis.1 introduce una causa de suspensión de la ejecución que se impone al órgano judicial.
Es cierto que la suspensión de la demolición no se produce ex lege, puesto que es preciso el inicio de la tramitación de un nuevo planeamiento y el otorgamiento de la autorización provisional, pero no lo es menos que es la ley la que atribuye a la autorización provisional su efecto de impedir la ejecución de la Sentencia. En efecto, la regulación tiene la virtualidad de sustraer al órgano judicial su competencia para apreciar la concurrencia de una causa de imposibilidad legal de ejecutar una sentencia (art. 105.2 de la Ley reguladora de la jurisdicción contencioso-administrativa (LA LEY 2689/1998)), esto es, para decidir sobre si el mero inicio de la tramitación de un plan de ordenación urbana constituye causa suficiente para el aplazamiento de la demolición y si, en consecuencia, procede o no la suspensión de la ejecución. Decisión que, además, el órgano judicial debería adoptar teniendo en cuenta que este Tribunal, en su Sentencia 22/2009, de 26 de enero (LA LEY 1145/2009), ya aclaró que “la decisión judicial de suspender una demolición acordada en sentencia firme sobre la base de una mera futura modificación de la normativa urbanística que, eventualmente, la legalizara, supone una vulneración del art. 24.1 CE (LA LEY 2500/1978), en su vertiente de derecho a la ejecución de las resoluciones judiciales firmes en sus propios términos” (STC 22/2009, de 26 de enero (LA LEY 1145/2009), FJ 3). Y ello porque “no puede aceptarse que sin haberse alterado los términos en los que la disputa procesal fue planteada y resuelta ante la Sala sentenciadora, se pretenda privar de efectos… al pronunciamiento judicial entonces emitido resultando sólo posible cuando concurran elementos que impidan física o jurídicamente su ejecución o que la dificulten por concurrir circunstancias sobrevenidas impeditivas” y “no puede admitirse que suponga un supuesto de imposibilidad legal o material la mera expectativa de un futuro cambio normativo, toda vez que ello no implica alteración alguna de los términos en los que la disputa procesal fue planteada y resuelta”.

Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

Abogados Urbanistas en Valencia

¿Desaparecen las servidumbres de paso en terrenos cedidos a la Administración una vez aprobado el Proyecto de Reparcelación?

¿Desaparecen las servidumbres de paso en terrenos cedidos a la Administración una vez aprobado el Proyecto de Reparcelación?

Para contestar a esta pregunta es interesante conocer la función que tiene una reparcelación. Así, si acudimos al Reglamento de Gestión Urbanística en su artículo 71.1 dispone expresamente lo siguiente:

Se entiende por reparcelación la agrupación o integración del conjunto de las fincas comprendidas en un polígono o unidad de actuación para su nueva división ajustada al Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, en proporción a sus respectivos derechos, y a la Administración competente, en la parte que corresponda conforme a la Ley del Suelo y al Plan.”

Asimismo, el artículo 80 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana define la reparcelación y su función de la siguiente manera:

La reparcelación es la nueva división de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho, y tiene por objeto:

a) Regularizar urbanísticamente la configuración y los linderos de las fincas.

b) Materializar la distribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística.

c) Retribuir al urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables o afectando estas a sufragar las cargas de urbanización.

d) Adjudicar a la administración los terrenos urbanizados, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan, en pleno dominio y libres de cargas.

e) Subrogar las fincas originarias por parcelas edificables y fincas de resultado.

f) Compensar en metálico a los propietarios que no reciban adjudicación en parcela.

g) Concretar las reservas para vivienda de protección pública en parcelas determinadas, conforme al plan o programa.

h) Concretar y asignar a cada propietario la parte correspondiente de las cargas de urbanización y establecer las condiciones y garantías del pago de las mismas.”

Por lo tanto, siendo la reparcelación un instrumento de distribución de las cargas y beneficios de acuerdo con los terrenos aportados, y al no ser posible el mantenimiento de la servidumbre por su incompatibilidad con la ordenación (se encuentra en terreno cedido), el que suscribe entiende que esta deberá extinguirse forzosamente. En este sentido, se ha pronunciado la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo en el fundamento de derecho tercero de su Sentencia de fecha 25 de octubre de 2001 (Recurso número: 1876/1997; Ponente: Manuel Vicente Garzon Herrero) dispuso expresamente lo siguiente:

Alega la recurrente contra el Proyecto impugnado que la protocolización del mismo no contiene todos los documentos que según la legislación aplicable son necesarios. También se afirma que como consecuencia del Proyecto se ha eliminado una servidumbre de paso constituida a favor de la recurrente, por los terrenos reparcelados, y que la misma no ha sido objeto de valoración. Se aduce finalmente que determinada finca de la recurrente, incorporada parcialmente al Proyecto Reparcelatorio, no resulta identificable en la parte no incorporada al Proyecto.

(…)

TERCERO.- Por lo que se refiere a la no valoración de la servidumbre de paso constituida a favor de la recurrente, y que como consecuencia de la reparcelación impugnada se extingue, cabe afirmar que, hay una previsión simbólica respecto de las servidumbres extinguidas como se hace constar en el apartado d) de la escritura de Protocolización del Proyecto en el apartado referente a la extinción de servidumbres, previsión que es del siguiente tenor: «No obstante en la presente Reparcelación las servidumbres de paso son incompatibles con el Planeamiento. Ya con las calles existentes en la actualidad todas las fincas que nos ocupan tienen acceso desde ellas. Y mucho más accesibles serán cuando se completen los viales marcados por el Plan General en el desarrollo del futuro Proyecto de Urbanización. Con todo, y en la cuenta de liquidación, para cumplir con la Ley se reseñarán cantidades indemnizatorias aunque sean mínimas y de tipo simbólico.». La previsión simbólica de la servidumbre cuestionada está justificada, pues como consecuencia de la reparcelación el derecho de servidumbre si bien se ha extinguido, pero el acceso a la finca de la recurrente no sólo no se ha visto disminuido sino que se ha facilitado y potenciado.”

Abogados Urbanistas Valencia

Áreas urbanísticamente Homogéneas del municipio de Valencia

Áreas urbanísticamente Homogéneas del municipio de Valencia

Para obtener el justiprecio de un suelo debe tenerse en cuenta principalmente:

Medición de la parcela.

Valor de repercusión del suelo.

La edificabilidad atribuida.

De acuerdo con el artículo 37.1 a) del nuevo Real Decreto Legislativo 7/2015 cuando

“los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.”

Pues bien, ese ámbito espacial homogéneo es lo que el Ayuntamiento de Valencia denomina Área Urbanísticamente homogénea.

En este punto y para ilustrar al lector, entendemos necesarios transcribir la definición del ámbito espacial homogéneo que realiza el artículo 20.3 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. El cual dispone expresamente lo siguiente:

“3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo.”

Existe muchos municipios que no tienen determinados los ámbitos espaciales homogéneos. No es el caso del municipio de Valencia ya que mediante la Resolución de 30.09.2008, delimitó 42 áreas urbanísticamente homogéneas en Valencia y procedió al cálculo de la edificabilidad media.
A los efectos de valoración expropiatoria de los terrenos dotacionales ubicados en el Ayuntamiento de Valencia lo primero que habrá que determinar es dentro de qué área urbanísticamente homogénea se encuentran nuestros terrenos.
Ver áreas urbanísticamente homogéneas.

Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

¿Cuándo existen diversos propietarios a quién debería dirigirse la multa coercitiva que se impone para la conservación del bien?

¿Cuándo existen diversos propietarios a quién debería dirigirse la multa coercitiva que se impone para la conservación del bien?

El apartado primero del artículo 180 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (en adelante LOTUP), impone a los propietarios de bienes inmuebles el deber de conservarlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, estableciendo expresamente lo siguiente:

“1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras necesarios para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad, seguridad, funcionalidad o uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino que les sea propio. También tienen este deber los sujetos obligados conforme a la legislación estatal sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.”

Cuando el propietario no cumple con su obligación de conservar el bien, la Administración emite órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación o rehabilitación  en virtud del artículo 182 de la LOTUP. Si el propietario incumple las referidas ordenes, la Administración debe proceder imponiendo multas coercitivas. El importe de dichas multas se destina a sufragar los gastos que se generen como consecuencia que la Administración ejecute de manera subsidiaria la orden incumplida por los propietarios del bien inmueble.
Sin embargo, surge la duda de cuando el bien objeto de conservación pertenece a un proindiviso ¿a quién debe dirigir la Administración la multa coercitiva?
La jurisprudencia exige a la Administración notificar todos y cada uno de los copropietarios. En este sentido, encontramos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de fecha 30 de diciembre de 2004 que dispone expresamente lo siguiente:

“Y es que, en efecto, para abordar la cuestión litigiosa es necesario partir de las relaciones de copropiedad, tal y como ellas son reguladas en el Título III, Libro II, del CC. No presumiéndose la solidaridad (art. 1.137 CC), la misma ha de resultar bien de los convenios que la establezcan o de los términos de la ley, sin que puede referirse (sic) de las relaciones de condominio que regula el art. 395 del CC, ni del contenido del art. 181 Ley de Régimen del Suelo (Texto de 1976, luego art. 245 Texto Refundido del 92…), pues aunque éste habla de los propietarios, lo hace, en general, refiriéndose a los de las distintas fincas, terrenos, urbanizaciones, edificaciones, etc., sin abordar las situaciones de copropiedad y aquél , aunque más específico, trata de las relaciones internas entre los copropietarios, pero no de las obligaciones de éstos frente a terceros, respecto de las cuales impera el principio de simple mancomunidad, tal y como es concretado en el art. 1137 citado, del que resulta no hallarse obligado cada uno de los propietarios más que por la parte alícuota que les corresponde; por lo tanto, la Administración tiene que exigir de todos y cada uno de los copropietarios del inmueble el cumplimiento de la obligación que dimana del pfo. 1º del mencionado art. 245 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana…y art. 19.1º de la Ley 6/1998 del Suelo (incorporados a la normativa gallega pro el art. 199 LOUGA),pues el condominio no permite elegir arbitraria u objetivamente (sic) a cualquiera de los copropietarios y omitir al os demás, siendo el caso que el Ayuntamiento constaba la existencia de otros copropietarios con quien no ha acreditado que les dirigiese el oportuno requerimiento, existencia de la que debiera tener conocimiento la Administración demandada por haber debida constancia den los registros”.

Dicha resolución judicial fue posteriormente refrendada por el Tribual Supremo en su Sentencia de fecha 10 de junio de 2008 disponiendo expresamente lo siguiente en su fundamento de derecho segundo:

“Se equivoca la Corporación municipal al entender que tiene potestad para requerir al copropietario o comunero que considere oportuno y no a todos ellos cuando, como en este caso, conocía su existencia, de manera que la doctrina correcta es la que se declara en la sentencia recurrida, que hemos dejado transcrita en los antecedentes tercero y cuarto de esta nuestra, y no la que pretende el Ayuntamiento recurrente después de efectuar una interpretación sesgada de una sentencia de esta Sala referida a coherederos, en la que se interpreta lo establecido en el artículo 1084 del Código civil, que contempla una obligación solidaria, lo que no sucede en el caso que nos ocupa.”

Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

La publicación de las normas de los planes urbanísticos no puede perjudicar a los administrados

La obligación de las Administraciones de publicar en los boletines las normas de los planes urbanísticos no puede perjudicar a los administrados

El articulo el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local dispone expresamente lo siguiente: “Los acuerdos que adopten las corporaciones locales se publican o notifican en la forma prevista por la Ley. Las ordenanzas, incluidos el articulado de las normas de los planes urbanísticos, así como los acuerdos correspondientes a éstos cuya aprobación definitiva sea competencia de los entes locales, se publicarán en el «Boletín Oficial» de la provincia y no entrarán en vigor hasta que se haya publicado completamente su texto y haya transcurrido el plazo previsto en el artículo 65.2 salvo los presupuestos y las ordenanzas fiscales que se publican y entran en vigor en los términos establecidos en la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales. Las Administraciones públicas con competencias urbanísticas deberán tener, a disposición de los ciudadanos que lo soliciten, copias completas del planeamiento vigente en su ámbito territorial.”

El Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 16 de septiembre de 2013, de acuerdo con el referido artículo ha declarado que la necesidad de publicar en los boletines oficiales de las normas de los planes urbanísticos se conforma como una garantía para los administrados que se encuentren afectados por dichas normas. Por lo tanto, los Ayuntamientos no podrán prevalerse de la falta de publicación de las normas de los planes para paralizar una expropiación en perjuicio del interesado. Así, dispuso en el fundamento de derecho tercero expresamente lo siguiente:

“TERCERO.- Como hemos indicado, el primer motivo del recurso de casación se basa en que el escrito de la entidad propietaria de los terrenos, en el que advertía al Ayuntamiento de Portbou sobre el propósito de iniciar la expropiación por ministerio de la ley, tuvo entrada en dicho Ayuntamiento el 16 de mayo de 2003, cuando no habían transcurrido cinco años desde la entrada en vigor del plan de ordenación urbanística municipal, como exige el artículo 108 de la Ley catalana 2/2002 (LA LEY 606/2002) de Urbanismo, ya que las Normas Subsidiarias del Planeamiento no se publicaron íntegramente en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya hasta el 4 de julio de 2006, y la sentencia de instancia, que aplicó la Disposición Transitoria Cuarta, apartado 6, de la Ley catalana 10/2004 (LA LEY 278/2005), infringe lo dispuesto en el artículo 70.2 de la Ley de bases del Régimen Local (LA LEY 847/1985) sobre publicación de las normas de los planes urbanísticos.
Sobre esta cuestión, que ya fue planteada en la instancia, la sentencia impugnada razonó lo siguiente:
La primera cuestión a abordar es la alegación que formula el Ayuntamiento de no cumplirse los requisitos del art. 108, la cual basa en primer lugar en que no habían transcurrido cinco años desde la entrada en vigor de las Normas Urbanísticas, alegando que si bien se aprobaron definitivamente por la Comisión de Urbanismo en fecha 25-6-86, publicándose el acuerdo en el DOGC de fecha 13-12-86, no fue sino hasta el 4-7-2006 que se publicó el contenido integro. Invoca la jurisprudencia que niega eficacia a los instrumentos de planeamiento no publicados íntegramente.
En nuestra sentencia 50/2010 de 29 de enero , hemos dicho respecto de esta cuestión que «la Disposición Transitoria Cuarta. Ley 10/2004, de 24 de diciembre , de modificiación de la Ley 2/2002, de 14 de marzo (LA LEY 606/2002), de urbanismo, para el fomento de la vivienda asequible, de la sostenibilidad territorial y de la autonomía local, dispone que la publicación en un diario oficial, por la Administración de la Generalidad o por el ayuntamiento competente, de las normas urbanísticas de las figuras de planeamiento urbanístico aprobadas definitivamente por la Administración de la Generalidad antes de la entrada en vigor de la Ley 2/2002 convalida la tramitación y la aprobación de las disposiciones y actos de aplicación que se hayan dictado al amparo de su aprobación definitiva, ya que la falta de publicación previa de las disposiciones y actos mencionados únicamente comporta, si procede, su anulabilidad. Este mismo efecto de convalidación tiene la publicación de normas urbanísticas en un diario oficial antes de la entrada en vigor de la presente Ley. En igual sentido, la Disposición Transitoria Octava del Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio (LA LEY 8440/2005), que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo «.
Además, en el momento de interponerse el presente recurso contencioso ya había entrado en vigor la Ley 2/2007, de 5 de junio (LA LEY 6353/2007), del Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya -según su Disposición Final 4 vigente al día siguiente a su publicación, es decir con entrada en vigor a 13 de junio de 2007-, con sus disposiciones en materia de Urbanismo -así su Disposición Adicional 2 , su Disposición Transitoria 2 y la Disposición Final 2 que modifica la Disposición Transitoria 8 a. 6 del Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley 2/2002, de 14 de marzo (LA LEY 606/2002), de Urbanismo de Cataluña, la cual queda con la siguiente redacción:
«La falta de publicación previa de las normas urbanísticas de los instrumentos de planeamiento urbanístico aprobados definitivamente por la Administración de la Generalidad antes de la entrada en vigor de la Ley 2/2002 no es motivo de nulidad de pleno derecho de las disposiciones y actos de aplicación que se hayan dictado al amparo de su aprobación definitiva, siempre y cuando se haya publicado el anuncio de la aprobación de los mencionados instrumentos. La publicación en el DOGC de las normas urbanísticas de los instrumentos de planeamiento urbanístico aprobados definitivamente antes de la entrada en vigor de la Ley 2/2002 valida la tramitación y la aprobación de las disposiciones y actos de aplicación que se hayan dictado al amparo de su aprobación definitiva y les da plena eficacia desde la fecha de publicación en el DOGC del anuncio de la aprobación definitiva de los mencionados instrumentos».
Ambas partes demuestran conocer la doctrina de esta Sala, especialmente de su sección 3ª al respecto, y en este caso desde luego no nos hallamos ante ninguno de los supuestos donde podrían plantearse dudas interpretativas sobre el alcance de la validación, como derecho sancionador o supuestos en los que concurra una impugnación administrativa o jurisdiccional, sino que, por contra, la falta de publicación pretende hacerse valer de forma torticera por la propia administración en su beneficio.
Por ello, esta alegación inicial del Ayuntamiento no puede prosperar.
El artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local (LA LEY 847/1985) , que estima infringido la parte recurrente, establece que «Los acuerdos que adopten las corporaciones locales se publican o notifican en la forma prevista por la Ley. Las ordenanzas, incluidos el articulado de las normas de los planes urbanísticos, así como los acuerdos correspondientes a éstos cuya aprobación definitiva sea competencia de los entes locales, se publicarán en el «Boletín Oficial» de la provincia y no entrarán en vigor hasta que se haya publicado completamente su texto y haya transcurrido el plazo previsto en el artículo 65.2 …» .
El Ayuntamiento de Portbou denuncia como infringido el artículo 70.2 de la Ley 7/1985 en la redacción actual que se acaba de transcribir, sin tener en cuenta que dicha redacción fue introducida por la Ley 39/1994, de 30 de diciembre (LA LEY 4495/1994), de modificación del artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local (LA LEY 847/1985) , posterior por tanto a la fecha en 1986 de aprobación de las normas urbanísticas de Portbou.
En su Exposición de Motivos, la Ley 39/1994 (LA LEY 4495/1994) señala que la nueva redacción obedece a «la existencia de algunas dudas sobre el sentido exacto de su artículo 70.2 (que) aconsejan mejorar su redacción resaltando la obligación constitucional de publicar en el «Boletín Oficial» de la provincia las normas urbanísticas y ordenanzas contenidas en los instrumentos de planeamiento.»
Esta Sala ha dicho en la sentencia de 2 de noviembre de 2011 (LA LEY 225179/2011) (recurso 4640/2008 ), en un supuesto en el que, como ahora sucede, se alegaba por el Ayuntamiento recurrente que un PGOU no había entrado en vigor por falta de publicación de su normativa, que si bien el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril (LA LEY 847/1985) , de Bases de Régimen Local, en su redacción dada por la Ley 39/1994, de 30 de diciembre (LA LEY 4495/1994), en efecto exige la publicación del articulado de las normas de los planes urbanísticos en el Boletín Oficial de la Provincia, con la advertencia de que no entran en vigor hasta que se haya publicado íntegramente su texto y haya transcurrido el plazo de 15 días previsto en el artículo 65.2, sin embargo esa exigencia no era de aplicación al Plan en cuestión (en aquel caso del año 1991), por la razón de que la indicada normativa no había entrado en vigor en la fecha de dicho PGOU.
Las normas urbanísticas de Portbou fueron aprobadas definitivamente por la Comisión de Urbanismo el 25 de junio de 1986, luego en dicho momento no estaba en vigor, igual que en nuestro precedente que hemos citado, el artículo 70.2 de la LBRL (LA LEY 847/1985), en la redacción dada por la Ley 39/1994 (LA LEY 4495/1994) , que se cita como infringido, lo que lleva a la desestimación del primer motivo del recurso.
Pero además de lo anterior, y a mayor abundamiento, ha de decirse que la publicación de las normas de los planes urbanísticos en los boletines oficiales responde a una finalidad de garantía de los administrados que resulten afectados por dichas normas, por lo que debe ser interpretada y aplicada desde dicha perspectiva.
En este caso es el propio Ayuntamiento de Portbou el que pretende prevalerse en la falta de publicación íntegra de las normas del Plan de Ordenación Urbanística de dicha localidad para desconocer, en perjuicio del interesado, los naturales efectos del planeamiento municipal, lo que no puede acogerse. Es claro que el Ayuntamiento recurrente conocía tanto el contenido íntegro del planeamiento urbanístico de Portbou de 1986, como el acto de su aprobación por la Comisión de Urbanismo de Girona, este último publicado en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 13 de diciembre de 1986, luego no puede invocar ahora defectos en su publicación cuando ha estado durante años desarrollando y aplicando dicho planeamiento, sin que sea de aplicación en el presente caso la jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 70.2 de la Ley 7/1985 , recaída en supuestos en los que los defectos en la publicación de las normas de planeamiento eran invocados por los destinatarios de dichas normas.
Se desestima, por tanto, el primer motivo del recurso de casación del Ayuntamiento de Portbou.”.

Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

La LOTUP obliga a hacer constar la restauración de la legalidad en el registro de la propiedad

La LOTUP obliga a hacer constar la restauración de la legalidad en el registro de la propiedad

Son muchos los particulares que adquirieron el dominio de un bien inmueble mediante escrituras públicas, que sin embargo se encuentran después con anteriores o posteriores Decretos de demolición que son consecuencia de procedimientos que fueron incoados por la Administración a los anteriores propietarios, cuya incoación no tuvo reflejo en el Registro de la Propiedad a efectos de publicidad.
La ley 16/2005, urbanística valenciana (LUV) únicamente imponía como medida complementaria a la orden de restauración, en su artículo 225.2, “La anotación de la resolución administrativa ordenando la restauración de la legalidad infringida en el Registro de la Propiedad, en los términos establecidos en la normativa registral.” No haciendo mención a la necesidad de inscripción del acuerdo de inicio del expediente.
El Decreto 67/2006, por el que se aprueba el reglamento de ordenación y gestión territorial y urbanística (ROGTU), en desarrollo de la LUV sí impuso en su artículo 525 el deber del Ayuntamiento de comunicar al Registro de la Propiedad correspondiente el inicio de los procedimientos de protección y restauración de la legalidad así como de los procedimientos sancionadores por infracción urbanística, para su publicidad y la práctica de los asientos que procedan, conforme a la legislación hipotecaria.
Sin embargo esta práctica no era llevada a cabo por todas las Administraciones, y habitualmente los Juzgados se encontraban con demandas ante estas situaciones. El Tribunal Supremo y los Tribunales Superiores de Justicia ante esta situación, admitían igualmente la demolición de las construcciones clandestinas, produciendo así graves perjuicios económicos a los terceros adquirentes de buena fe. En este sentido, encontramos las Sentencias del Tribunal Supremo, de fecha, 2 de noviembre de 1993 (Rec.núm 9855/1990), 28 de diciembre de 1994 (Rec. Núm 4160/1991) y 26 de septiembre de 2006 (Rec.núm 8712/2003).
La actual la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (LOTUP), que deroga la LUV y el ROGTU ha ampliado las inscripciones que debe realizar la Administración, y establece la obligación de comunicar al Registro de la Propiedad:
– La resolución o acuerdo de incoación del procedimiento sobre disciplina urbanística (artículo 231)
– El requerimiento de legalización (artículo 235)
– La propuesta de medida de restauración de la ordenación urbanística vulnerada (artículo 240)
Debemos tener presente, que la obligación de informar el estado de la propiedad que transmite es de su titular, así el artículo 19.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo dispone que “en las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título: La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.”
Por ello, el tercer apartado de este artículo señala que “La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.”
Ahora bien, no solo debe imponerse responsabilidad al propietario y la administración, el mismo artículo 19 en su cuarto apartado dice que “Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.”
Por tanto, aunque se establece como una posibilidad, ante claros supuestos de duda de la legalidad de las edificaciones, debería existir coordinación entre notarios y Administración, antes de introducir terceros de buena fe.
No obstante, es conveniente matizar que el artículo 19.1 ya reiterado dice expresamente:
“La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.”
Por tanto, la subrogación en principio afecta a obligaciones asumidas frente a la Administración que hayan sido objeto de inscripción registral. Por lo que sería discutible que el tercero de buena fe se subrogue en obligaciones que no se han inscrito, como es el requerimiento de legalización o la orden de demolición.
Sí se ha previsto expresamente responsabilidad de la Administración en los supuestos de declaración de obra nueva del artículo 20.4 del real decreto legislativo 2/2008, así en los supuestos de declaraciones de obra nueva respecto a construcciones de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general y dará cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
Con esta simple inscripción el registro procede a anotar la declaración, a expensas de que el Ayuntamiento comunique la situación del suelo. Con lo cual, nada impide que dicha obra se transmita a un tercero de buena fe.
Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario. La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.
Es decir, a pesar de que no se establece la posibilidad de suspensión de la inscripción hasta que emita certificado el Ayuntamiento, ni se establece plazo para la emisión del mismo, siempre responderá el Ayuntamiento de los daños causados a un tercer adquirente de una finca en la que se ha practicado una declaración de obra autorizada por un notario e inscrita por un registrador.
Llama la atención que este artículo 20 del Real decreto 2/2008 fue expresamente modificado en primer lugar por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, que curiosamente en su exposición de motivos dispone:
“se hace especial hincapié en las medidas de protección registral cuyo objetivo consiste en la protección preventiva y en la depuración a futuro de situaciones que se producen en la actualidad y que están afectando de manera muy negativa a la inversión en el sector inmobiliario, tanto a nivel interno, como internacional.(…)
Entre estas medidas, se encuentra la incorporación al Registro de la Propiedad de la información que permitirá a los adquirentes de inmuebles conocer por anticipado la posible situación litigiosa en la que éstos se encuentran, incluyendo los expedientes que puedan suponer la imposición de multas o la futura demolición. En la actualidad, el acceso de dicha información absolutamente relevante para los potenciales inversores, es sólo potestativa de los Ayuntamientos, de tal manera que se establece la obligatoriedad de proporcionársela al Registrador imponiendo a los Ayuntamientos que la incumplan los perjuicios económicos que pudieran causarse a los adquirentes de buena fe.(…)
Se permite igualmente el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. De esta manera, se consigue la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica.”
Es decir, el sentido de la ley parecía ser la protección preventiva de los terceros de buena fe adquirentes, sin embargo en la práctica se optó por solicitar el informe al Ayuntamiento una vez inscrita la declaración de obra nueva, pudiéndose encontrar el nuevo adquirente con la emisión de un informe que dice que el inmueble está fuera de ordenación o incluso con una orden de demolición anterior.

Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

Urbanismo en Valencia

¿Se puede segregar una finca rústica aunque quede por debajo de la unidad mínima de cultivo?

¿Existe la posibilidad de conceder licencia de segregación de una finca rústica aunque una de las parcelas quede por debajo de la unidad mínima de cultivo?

De conformidad con el articulo 229.e) Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana “No son divisibles las parcelas ubicadas en suelo no urbanizable o en suelo urbanizable sin programación, salvo que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo siguiente”
El remitido artículo 230 dispone que:
“1. En el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programa aprobado es igualmente exigible la licencia que autorice todo acto de división o segregación de fincas o terrenos, cualquiera que sea su finalidad, salvo los supuestos de innecesariedad de licencia de parcelación, previa declaración del ayuntamiento, conforme al artículo 228 de esta ley.
2. En ningún caso podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas o terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la normativa agraria o forestal, o de similar naturaleza, que le sea de aplicación. Ni tampoco del Plan Especial regulado en el artículo 211 de esta ley.
3. Tampoco podrán autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programación las parcelaciones urbanísticas. Está prohibida, por considerarse parcelación urbanística:
a) Toda división o segregación de terrenos en dos o más lotes cuando tenga por finalidad la edificación o, en su caso, crear las infraestructuras requeridas para que la edificación tenga lugar, salvo en los supuestos de edificación excepcionalmente autorizables conforme a la presente ley.
b) Los actos ejecutados con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente y que, sin división o segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varios titulares, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de esta ley.
4. No podrán autorizarse actos materiales de división o segregación de fincas cuando exista una presunción legal de que tales actos tienen finalidad urbanística. Se presume la presencia de finalidad urbanística cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:
a) Que existan ya de hecho en los terrenos, o esté proyectada su instalación, infraestructuras o servicios innecesarios para las actividades relacionadas con la utilización y explotación de los recursos naturales de la tierra mediante el empleo de técnicas normales y ordinarias, o de carácter específicamente urbano.
b) Que dé lugar a una finca de superficie inferior a la mínima exigible por esta ley para una vivienda aislada y familiar, salvo que no se aumente el número de fincas respecto de las antes existentes, por haber simultánea agrupación o agregación a finca o fincas colindantes de porción o porciones segregadas, siempre que ninguna de las fincas resultantes de tales operaciones sea inferior a la calificada como indivisible en alguna licencia o autorización anterior y, en su caso, se cumplan las normas sobre indivisibilidad establecidas por razones urbanísticas. Se estimará que no concurre esta circunstancia cuando quede acreditada que la finalidad de la división o segregación está vinculada exclusivamente a la explotación agraria, conforme a lo dispuesto en la legislación agraria o forestal, o de similar naturaleza, que le sea de aplicación.
(…)
6. Será ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en la presente ley y en el planeamiento territorial o urbanístico aplicable. En ningún caso, los lotes resultantes de la misma se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos..”
Para la identificación de la unidad mínima de cultivo, en el ámbito de la Comunidad Valenciana acudimos al art. 61 de la Ley 8/2002, de 5 de diciembre, de Ordenación y Modernización de las Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana, entendiendo por unidad mínima de cultivo la superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, puedan llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura en la comarca o zona tomada en consideración.
La determinación de la unidad mínima de cultivo la encontramos en el Decreto 217/1999 de 9 de noviembre del Gobierno valenciano (2,5 hectáreas en secano, 25.000 m2) y 0,5 hectáreas en regadío, 5.000 m2).
Asimismo, hay que señalar que el mencionado art. 3.e) de la Orden de 17 de octubre de 2005, de la Conselleria de Agricultura, Pesca y Alimentación, por la que se regula la emisión de los informes de carácter territorial y urbanístico, establece la emisión de informe referentes a parcelación o segregaciones de fincas o terrenos rústicos regulados en el Título 3 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias, el Decreto 217/1999, de 9 de noviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se determina la extensión de las unidades mínimas de cultivo, y en el Título 4 de la Ley 8/2002, de 5 de diciembre, de Ordenación y Modernización de las Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana, siendo, por lo tanto, aplicable al caso planteado.
Conclusiones:
1º.- Las parcelaciones rústicas en la Comunidad Valenciana están sujetas a licencia urbanística como regla general.
2º.- En todo caso, las fincas resultantes tras la segregación deberán cumplir con la parcela mínima que marque el planeamiento, así como con la unidad de mínima de cultivo que corresponda.
3º.- En la tramitación de la licencia de segregación se deberá emitir el correspondiente informe de la Conselleria de Agricultura, que viene a garantizar una adecuada protección de los diferentes bienes jurídicos presentes en el espacio rural.
4º. En todo caso, y sin perjuicio del derecho de propiedad al otorgar la licencia, ésta será necesaria para su correcta inscripción en el Registro de la Propiedad.
5º.- Aplicado a este supuesto, sólo podría concederse la segregación inferior a 10.000m2 si el terreno estuviese destinado a regadío en cuyo caso la superficie mínima sería de 5.000 m2, previa emisión de informe de la Conselleria de Agricultura
Por tanto, la legislación urbanística valenciana es tajante en la imposibilidad de segregación de fincas que queden por debajo de la unidad mínima de cultivo o pueda desprenderse un fin urbanístico de la segregación.
Sin embargo, la legislación estatal en el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias establece excepciones que permiten la segregación de terrenos rústicos permitiendo la segregación cuando dentro del año siguiente se autorice una edificación o construcción permanente destinada a fines industriales o a otros de carácter no agrario. Así, dispone expresamente lo siguiente:
“No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:
(…)
b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación.”

Guillermo Berzosa Abogados Urbanistas

La defensora del Pueblo insta a los Ayuntamientos agilizar la concesión de licencias urbanísticas

La defensora del Pueblo insta a los Ayuntamientos agilizar la concesión de licencias urbanísticas

Continuamente los ciudadanos se quejan de la tardanza de los funcionarios de las Administraciones públicas en la tramitación y la resolución de sus solicitudes.
Obviamente la solicitudes de licencias urbanísticas no son ajenas a esta situación, por ello la Defensora del Pueblo, Soledad Becerril, ha presentado a la Comisión Mixta el estudio de septiembre de 2015 “Tramitación de licencias urbanísticas: procedimientos y duración de los trámites” en el que analiza cómo y cuánto tiempo lleva a los ayuntamientos otorgar o denegar las licencias urbanísticas.
En este punto es necesario realizar dos aclaraciones.
En primer lugar, definir la institución del Defensor del Pueblo, para aquellos que no lo tengan claro. Encontramos una buena definición en la propia página del Defensor del Pueblo, y que transcribimos literalmente: “El Defensor del Pueblo es el Alto Comisionado de las Cortes Generales encargado de defender los derechos fundamentales y las libertades públicas de los ciudadanos mediante la supervisión de la actividad de las administraciones públicas.”
En segundo lugar, aclarar que la importancia de realizar un estudio sobre el tiempo en que tardan en concederse o denegarse las licencias urbanísticas viene dada sobre todo por la situación económica en la que nos encontramos. Las licencias urbanísticas son un factor fundamental para agilizar nuestra economía, ya que es a partir de su concesión cuando los emprendedores empiezan a poner en realmente en marcha sus proyectos. Pongamos como ejemplo la apertura de una cafetería. Las obras que el interesado necesita realizar para acondicionar el Local necesitan de la concesión de una licencia urbanística. Como bien afirma Soledad Becerril, la tardanza por parte de la Administración en pronunciarse sobre la solicitud de licencia puede llevar al promotor a abandonar la idea.
Una vez aclarados estos dos puntos procede continuar con las conclusiones obtenidas del estudio.
Así, una vez obtenida información de diez municipios de España (Madrid, Barcelona, Valencia, Vigo, Cáceres, Pamplona, Algeciras, Irún, Villena y Úbeda) el Defensor del Pueblo termina constatando que los ayuntamientos tardan:
hasta 60 días en otorgar una licencia para obra de reforma menor en un local o en un edificio
hasta 180 días si la licencia es para obra mayor
Como consecuencia de ello, ha realizado una serie de recomendaciones a los Ayuntamientos y a la Federación Española de Municipios y Provincias para agilizar la tramitación de las licencias urbanísticas, que en su estudio “Tramitación de licencias urbanísticas: procedimientos y duración de los trámites” sintetiza de la siguiente manera:
“- dar un tratamiento adecuado a la declaración responsable, sustitutivo de la licencia en muchos casos tras las últimas reformas legislativas;
– dar un tratamiento adecuado al silencio administrativo, sea silencio positivo o negativo: aunque no haya decisión expresa sobre la solicitud de licencia, siempre es necesario el seguimiento de los actos materiales que se realicen;
– no extender indebidamente los ámbitos de actividad económica exentos de licencia (estrictamente solo queda exenta de licencia el comercio minorista, y no siempre si contiene instalaciones molestas, insalubres o peligrosas);
– se señala que, además del interés económico general, también la protección ambiental y del entorno urbano, y la conservación del patrimonio histórico constituyen razones de interés general para que el ayuntamiento intervenga;
– se recomienda utilizar un plan de inspecciones de obras y suplir la falta de medios de los municipios más pequeños con apoyo técnico, jurídico y material, incluida la asistencia en el procesamiento de la información, en las comunicaciones y en las sedes electrónicas.”

El estudio lo podemos encontrar en el siguiente enlace: https://www.defensordelpueblo.es/informe-monografico/estudio-sobre-tramitacion-de-licencias-urbanisticas-procedimientos-y-duracion-de-los-tramites/

¿Cuándo existen diversos propietarios a quién debería dirigirse la multa coercitiva que se impone para la conservación del bien?

¿Cuándo existen diversos propietarios a quién debería dirigirse la multa coercitiva que se impone para la conservación del bien?

El apartado primero del artículo 180 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (en adelante LOTUP), impone a los propietarios de bienes inmuebles el deber de conservarlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, estableciendo expresamente lo siguiente:

“1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras necesarios para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad, seguridad, funcionalidad o uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino que les sea propio. También tienen este deber los sujetos obligados conforme a la legislación estatal sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.”

Cuando el propietario no cumple con su obligación de conservar el bien, la Administración emite órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación o rehabilitación  en virtud del artículo 182 de la LOTUP. Si el propietario incumple las referidas órdenes, la Administración debe proceder imponiendo multas coercitivas. El importe de dichas multas se destina a sufragar los gastos que se generen como consecuencia que la Administración ejecute de manera subsidiaria la orden incumplida por los propietarios del bien inmueble.
Sin embargo, surge la duda de cuando el bien objeto de conservación pertenece a un proindiviso ¿a quién debe dirigir la Administración la multa coercitiva?
La jurisprudencia exige a la Administración notificar todos y cada uno de los copropietarios. En este sentido, encontramos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de fecha 30 de diciembre de 2004 que dispone expresamente lo siguiente:

“Y es que, en efecto, para abordar la cuestión litigiosa es necesario partir de las relaciones de copropiedad, tal y como ellas son reguladas en el Título III, Libro II, del CC. No presumiéndose la solidaridad (art. 1.137 CC), la misma ha de resultar bien de los convenios que la establezcan o de los términos de la ley, sin que puede referirse (sic) de las relaciones de condominio que regula el art. 395 del CC, ni del contenido del art. 181 Ley de Régimen del Suelo (Texto de 1976, luego art. 245 Texto Refundido del 92…), pues aunque éste habla de los propietarios, lo hace, en general, refiriéndose a los de las distintas fincas, terrenos, urbanizaciones, edificaciones, etc., sin abordar las situaciones de copropiedad y aquél , aunque más específico, trata de las relaciones internas entre los copropietarios, pero no de las obligaciones de éstos frente a terceros, respecto de las cuales impera el principio de simple mancomunidad, tal y como es concretado en el art. 1137 citado, del que resulta no hallarse obligado cada uno de los propietarios más que por la parte alícuota que les corresponde; por lo tanto, la Administración tiene que exigir de todos y cada uno de los copropietarios del inmueble el cumplimiento de la obligación que dimana del pfo. 1º del mencionado art. 245 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana…y art. 19.1º de la Ley 6/1998 del Suelo (incorporados a la normativa gallega pro el art. 199 LOUGA),pues el condominio no permite elegir arbitraria u objetivamente (sic) a cualquiera de los copropietarios y omitir a los demás, siendo el caso que el Ayuntamiento constaba la existencia de otros copropietarios con quien no ha acreditado que les dirigiese el oportuno requerimiento, existencia de la que debiera tener conocimiento la Administración demandada por haber debida constancia de los registros”.

Dicha resolución judicial fue posteriormente refrendada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 10 de junio de 2008 disponiendo expresamente lo siguiente en su fundamento de derecho segundo:

“Se equivoca la Corporación municipal al entender que tiene potestad para requerir al copropietario o comunero que considere oportuno y no a todos ellos cuando, como en este caso, conocía su existencia, de manera que la doctrina correcta es la que se declara en la sentencia recurrida, que hemos dejado transcrita en los antecedentes tercero y cuarto de esta nuestra, y no la que pretende el Ayuntamiento recurrente después de efectuar una interpretación sesgada de una sentencia de esta Sala referida a coherederos, en la que se interpreta lo establecido en el artículo 1084 del Código civil, que contempla una obligación solidaria, lo que no sucede en el caso que nos ocupa.”

Por todo lo cual la Administración tiene la obligación de exigir y notificar a cada uno de los comuneros.

Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

LOTUP

La LOTUP obliga a hacer constar la restauración de la legalidad en el registro de la propiedad

La LOTUP obliga a hacer constar la restauración de la legalidad en el registro de la propiedad

Son muchos los particulares que adquirieron el dominio de un bien inmueble mediante escrituras públicas con anterioridad a extemporáneos Decretos de demolición, sin que se generase la correspondiente anotación preventiva en el Registro de la propiedad. El Tribunal Supremo y los Tribunales Superiores de Justicia ante esta situación, admitían igualmente la demolición de las construcciones clandestinas, produciendo así graves perjuicios económicos a los terceros adquirentes de buena fe. En este sentido, encontramos las Sentencias del Tribunal Supremo, de fecha, 2 de noviembre de 1993 (Rec.núm 9855/1990), 28 de diciembre de 1994 (Rec. Núm 4160/1991) y 26 de septiembre de 2006 (Rec.núm 8712/2003).

Por esta razón la inscripción de dicha clase de decretos se ha configurado como una obligación por medio del apartado tercero del artículo 231 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, en el que se establece literalmente lo siguiente:

“Los órganos competentes para la iniciación de un expediente de disciplina urbanística comunicarán la resolución o acuerdo de incoación del procedimiento sobre disciplina urbanística al registro de la propiedad a los efectos de su inscripción en el mismo.”

 Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa